某物业项目管理及定位管理知识分析发展建议.pptVIP

* 目前杭州市场郊区楼盘中式风格的楼盘稀少，市场接受度有待提高 西班牙风格： 西溪名园： 西溪山庄 北美风格： 九溪玫瑰园：建筑风格成为杭州乃至整个华东地区的经典 桃花源 富春山居 七里香溪 意大利 西溪山庄 英国风格： 西溪山庄 桃花源 中式风格： 华立.碧水铭苑 九龙一号 现代主义建筑风格 浪漫和山 西溪名园：西班牙 九溪玫瑰园：北美 浪漫和山：现代主义 碧水铭苑：中式徽派 市 场 分 析 * 异域风情的建筑易营造出浓烈的生活情趣，迎合了现阶段客户国际化、潮流化的价值趋向 戈雅公寓：06年3月19日开盘，连续四次提价5200-5500-5800-6200 西溪名园：只剩余12套房源 西溪名园：西班牙 戈雅公寓：西班牙 戈雅公寓：西班牙 戈雅公寓：西班牙 戈雅公寓：西班牙 西溪名园：西班牙 市 场 分 析 * 从成功销售的中式风格楼盘的成交客户来看，年龄偏大、向往对自然的回归；本项目的目标客户有年轻化和国际化的趋势，喜好中式风格的受众面窄 北京－观唐，广州－清华坊成功销售，其客户特征： 外籍人占30％； 购房者多有出国经历； 年龄以40岁以上者居多； 对自然的一种回归。 北京：观唐 北京：观唐 广州：清华坊 客 户 分 析 年领趋势：年轻化 行业特征：国际化 中短期： 30－45岁居多； 少数45岁及以上 置业目的： 改善需求、度假、养老 中长期： 25－35岁 置业目的： 刚性需求及换房需求 主流客户： 高校教师 高新产业的教研骨干人员 企业的中层管理人员 医生、律师 行业特征： 学术交流、科研成果、管理水平越来越同国际接轨，紧跟潮流的，还未达到回归的境界。 本项目目标客户 * 传统中式风格和徽派建筑在外立面的表现形式上较单一，规范要求高；现代中式只是在营销价值上形成差异化（杭州首个中式现代排屋—九龙一号，07年3月上市） 建筑风格属性 中式徽派：杭州－碧水铭苑 现代中式：杭州－九龙一号 现代中式：杭州－九龙一号 中式徽派：广州－清华坊 传统中式：北京－观唐 * “肃雅而清净”是中式建筑风格的基本属性，她会增加区域的陌生感，不利于人气的积累 中式徽派：广州－清华坊 中式徽派：杭州－碧水铭苑 中式风格的清华坊、观唐、芙蓉古镇等是在距城市较近的位置开发，周边居住环境较成熟； 我们项目周边处于开发期，在中短期内人气难以聚集，先期销售压力大。 本项目地块周边 建筑风格属性 * 中式建筑风格不适合本项目的原因 市场接受度低，风险大； 在目标客户群中的受众面窄； 对开发商的操作要求高； 市场内不属于首创，营销价值低； 加重地块区域的陌生感，不利于大盘的持续开发。 * 建筑风格选取建议 选取标准 符合项目定位 力争差异化 易于市场接受 适宜周边环境 * 项目整体定位——都市休闲主义，国际人文社区 品质的 国际的 休闲的 彰显身份的建筑风格 异域风情表现力强 昭示性和辨识性强 舒适性和功能性高 符合项目定位 都市休闲主义 国际人文社区 * 建议本项目倾向于异域风情新古典主义建筑风格（典型代表——西班牙、意大利等） 项目 身份感20％ 功能性35％ 风情化30％ 昭示性15％ 总分 古典 5 4 5 5 4.65 新古典 4 5 5 5 4.8 现代 3 5 4 4 4.15 常见的建筑风格： 古典 新古典 现代 符合项目定位 * 西班牙建筑风格颇具异域风情，但建筑工艺的品质感体现乏力 西班牙风格建筑元素： 屋顶多为红色筒瓦； 墙体厚重，多为白色、米色，异型墙面； 屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院； 门廊和窗多呈拱型，窗洞略小； 六角型天窗、铁艺、木架常用来搭配。 西 班 牙 风 格 * 意大利风格建筑元素： 四方形塔楼，四坡屋顶，坡度较缓； 窗户、门较细长，配以拱形装饰上楣（倒U形）； 大门上有许多雕花，门框的雕刻尽显细致； 常以铁艺、木架、画坛点缀，罗马柱的使用。 意大利建筑风格能完美展现异域风情，在建筑工艺上体现高品质感 意 大 利 风 格 * 我们建议：推荐采用意大利建筑风格 符合项目定位，适宜周边环境，与其他楼盘风格形成差异化，易树立自身形象，品质与风情兼顾 * 意大利异域风情的建筑风格能与湿地的自然生态很好的融合 杭州 “城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ”的整体战略，闲林地区依靠西溪湿地的资源，将成为度假休闲重地； 本项目毗邻西溪湿地，从一定意义上来说，建筑风格必然是休闲风格； 西班牙风格的西溪名园与湿地的完美结合，又将风情演绎的十足，是很好的范例。 异域风情的建筑与湿地完美的融合 适宜周边环境 * 目前存在着的欧式、美式等异域风情的建筑风格，占据了市场主导，市场接受度高 西溪名园：西班牙 九溪玫瑰园：北美 翡翠城：欧式 易于市场接受 绿城－翡翠城的古典欧式风格，引领杭城多