某地区项目管理及营销管理知识分析报告.pptVIP

2008年1月 国奥村项目销售代理（奥林匹克公园B区运动员公寓） 项目位置 北京市朝阳区 项目规模 总建筑面积约40万平方米 项目性质 高档住宅 合作方 国奥投资发展有限公司 时代建筑，国奥村代表了一个时代的方向和来临，中国经济迈入世界一流强国的步伐将以2008年奥运会为起点，国奥村正是在这样的时代特征下代表时代的建筑，其无论是在设计、建筑、规划上，都体现着时代最前沿的特征。 伟大事件诞生伟大的生活方式 2008年1月 目的: 1，通过推盘策略与销控策略，让项目始终成为区域价格的引领者 2，拉开了项目品质，同时形成了区域内差异化营销的亮点 3, 步步为赢，树立标杆 具体体现: 1，项目入市阶段推出高层住房，在保证现金流的前提下确保项目品质,中间推出高层及小高层住房部分产品，最后再推出保留部分高价值多层洋房产品，通过推售策略，提升项目价值。 2, 始终保持项目价格的区域标杆； 方法1:优化开发时序和推盘节奏 A组团 C组团 B组团 2008年1月 项目本体分析 项目定位结论 2008年1月 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 2008年1月 项目整体定位 73万㎡新城生活理想…… 环保生态社区、宜居生活城 社区是开放的而非封闭的：社区与都市的融合 户型是舒适的而非奢华的：实用和简约的融合 环境是环保的而非污染的：科技与自然的融合 2008年1月 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 2008年1月 中心城区升级、 中心城区新生购买力 外地客户（包括部分京津、 廊坊等投资客户、产业及 相关客户） 核心客户 重要客户 潜在客户 置业目的:改善居住环境，追求国际化高品质居住环境及精神上的满足 置业目的:改善居住环境追求 置业目的:投资、产业生活过渡 周边镇街的改善环境客户 客户定位 2008年1月 目标客户定位——动态判断 区域客户现状 宜居生活区的不断成熟 经济发展促进购买力升级 区域发展带动开发域外客户 环境的改善进一步增强区域吸引力 区域未来客户 地缘性客户为主 区域内政府公务员、事业单位 本地改善居住客户 新婚用房、三口之家 6：3：1 中心城区：其他区：外来 4：4：2 中心城区：其他区：外来 产业、交通相关需求增加 新的生成客户 其他区域改善 “新移民”、高素质（高品位、高学历）增多 中心城区住房升级客户 + 中心城区新生客户 + 中心城区周边镇街客户 外地客户（包括产业及相关人群、京津、廊坊投资人群） + 2008年1月 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 2008年1月 产品定位原则 基本原则 　　　一．在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求； 　　　二．产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 　　　三．符合地块资源条件和客户需求 各类物业的作用 低密度产品　　形象标杆　　——树立国际化社区的价值标杆 　　　　　　　　　　　　　——总价高，销售速度稍慢 　　　　　　　　　　　　　——对利润率贡献较大 高密度产品　　现金流产品　　——提升整体消化速度 　　　　　　　　　　　　　　——能够与其它项目实现差异化 　　　　　　　　　　　　　　——有可能实现较高的利润 2008年1月 产品初步设想 地块 物业类型 产品策略 A 高层住宅 注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求 B 高层住宅、小高层住宅 C 多层洋房、小高层住宅 注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求 2008年1月 分期开发原则 基本原则 　　　　一．项目初期推出一部分较低价值的产品，快速实现现金流， 为后期开发留 有提升的空间 　　　　二．中间推出中等价值产品，保持现场关注度，保障销售速度 降低项目的现金流风险 　　　　三.　最后推出保留部分的高价值多层产品 原则要点 　　　　·由北向南，由西向东开发； 　　　　·每一期推出的产品配比注意主次，方便推广； 　　　　·产品合理搭配缩短销售周期，集中区域开发，方便施工组织； 2008年1月 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 2008年1月 项目市场定位——价格定位 鉴于本案地块性质以及周边环境特色，采用市场导向法进行入市价格预测 周边主要项目价格表现： 项目名称 当前均价 第六城 5500 北岸尚城 5600 京津时尚广场 5500 我司秉承一贯的谨慎态度，结合目前市场价格基础以及对价格自然增长的判断，认为本项09年初开盘均价可以实现： 5500（目前市场基础）+600（市场普涨）+400（投资性产品/未来价值的提前变现） = 6500元/平米