某中心公园项目整体定位及发展战略.pptVIP

发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求 豪宅开发与企业发展战略的研究 成本角度 增加开发成本 首度进行豪宅开发的企业，其开发成本比有成熟开发豪宅经验企业的开发成本多出10-15%； 现金流支撑 豪宅的资金回收周期较长，因此企业要保证在开发期内有稳定、持续的现金流支撑项目开发； 经营角度 营销渠道积累 企业要具有较成熟的毫宅营销渠道；反之需花费较高的销售费用去拓展营销渠道； 毫宅的市场战略：一种为盈利为目标；一种以可持续开发为目标； 盈利为目标的要把握市场时机；例东海花园二期，市场缺乏高档物业入市； 可持续开发为目标要把该区域作为发展为重点；例顺驰蓝水假期，是顺驰第一个高档物业项目，其牺牲了项目的利润，换取项目的品牌形象，主要是为后期在天津持续开发打下基础，并为顺驰把天津做为核心发展城市打下基础； 回顾：核心战略 抓CBD机会， 以服务平台 和交流平台 打造国际公寓； 谢谢！ 可以形成高档形象的业态 业态选取的原则 商务、住宅部分的配套设施 高档品牌商铺 中西餐厅、正宗韩国日本料理 咖啡厅等 健身俱乐部等 银行、美容美发、书店、面包房、药店等 小型超市 业态 商业发展模式研究 项目发展战略及定位 开发顺序 根据从低风险至高风险的开发原则； 对CBD边缘物业的案例研究，公寓带动项目销售； 建议项目从西面至东面依次开发，即先开发2、3、4号地块，其次1号地块； 1号地块 二期开发 3号地块 4号地块 一期开发 2号地块 项目定位——形象定位及核心价值主张 形象定位：国际的、尊贵的、私家的 核心价值主张：在CBD，在后花园 核心价值主张备选： 青泥洼的红，衬托出劳动公园的绿 项目定位——功能定位 大连，都市示范区——示范城市未来 高尚国际公寓——城市多功能综合体 1号地：偏商务功能。小户型为主，可拼可合 1栋办公形象， 1栋商务公寓（如果发展商有资源可考虑产权式酒店）； 1号地：复式街铺：国际风情街区 2-4号地：偏住宅功能，中等户型为主，无商业。 案名推介 公园大道 国际公寓 东特.新城市 国际公寓 东特.新格调 国际公寓 东特.新世界 金钥匙 国际公寓 项目定位——户型定位 户型配比 从公寓的物业用途考虑，户型面积不宜过大； 从抵御市场风险角度考虑，降低置业门槛，户型面积不宜过大； 地块 户型 户型面积（M2） 面积比例 1号地块 1房（纯办公公寓） 70，可拼合 50% 1房（商住公寓） 50，可拼合 50% 不沿景观面的 1房 40-60 15% 2 房 75 - 85 35% 3房2厅1卫 100-120 30% 沿景观面的 3 房2厅2卫 130-150 20% 顶层做两套大面积的复式，通过拍买造势，建立价值标杆体系； 1号地块纯办公公寓客户定位： 项目定位——客户定位 核心客户 重要客户 游离客户 本地中型民营企业 （原1号地块办公的客户为首要目标） 入驻森茂大厦的公司的衍生公司 外地公司分公司、外资公司办事处 1号地块商住公寓客户定位： 项目定位——客户定位 本地创业型公司 核心客户 重要客户 游离客户 投资客、SOHO一族、外籍商务人士 东北籍生意人、外地高级公务员 2、3、4号地块公寓的客户定位： 项目定位——客户定位 重要客户 游离客户 有城市中心区情结的大连人、大连自由工作者等、大连公司高级经理、大连金领一族 核心客户 私营老板、外籍及外地商务人士、投资客、海归人士 东北籍生意人、外地高级公务员 重要客户 游离客户 项目定位——价格定位 功能 产品定位 收益方式 裙楼商业 高档商场 出售、出租和整体经营 公寓 国际公寓 销售 项目定位——价格定位 1号地块纯办公公寓价格定位： 大连写字楼价格约为7000-13000元/平方米之间； 本项目纯办公公寓定位档次为高档国际公寓； 综上各因素考虑，本项目写字楼初步定价为： 7500-8000元/㎡ 项目定位——价格定位 1号地块商住公寓价格定位： 根据市场比较法，本项目的商住公寓价格区间为 7500-8000元/M2 由于目前，距销售时间较远，因此建议价格为价格区间； 　　 项目名称　　 综合素质 标准案例 本项目 A=振屹城市广场 地理位置 10 5 9 规模 10 5 8 交通 10 6 9 外部景观 10 6 7 园林环境 10 6 5 使用率 10 6 5 容积率 10 4 7 户型结构 10 7 6 基本生活设施 10 7 9 物业管理 10 7 10 合计得分 100 59 75 权重 100% _ 100% 权重×得分 权重总分:75 75 销售单价 9500 销售单价×权重 权重单价 9500 9500 本项目价格＝本项目得分×权重单价/权重总分 =7473元/平方米