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测算出收益期内每年的税后收益，并折现至测算时点，合计数即为不动产的价值。 测算过程 单位面积租金 年租金收益 年纯 收益 年税后收益 酒店价值测算一般根据经营期内酒店取得的经营净收益来测算酒店价值，测算过程的重点是如何确定酒店经营期内的经营净收益。 酒店经营收益来源大致分为四种，即客房收入、餐饮收入、商品收入和其他收入，其中前两项收入占主体部分； 酒店支出项包括经营成本、酒店装修及维修成本、相关经营税费。 经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除所得税后的余额。 序号 　项目 一 营业收入（万元） 1.1 其中：客房收入（万元） 占总收入比重 1.2 餐饮收入（万元） 占总收入比重 1.3 商品收入（万元） 占总收入比重 1.4 其他收入（万元） 占总收入比重 经营收益 如果酒店已开始经营，则根据当前经营情况确定经营净收益，并依据预期对未来经营净收益加以调整。 但一般来说，我们进行价值预测时酒店都处于尚未经营阶段，相关数据需依据类似酒店经营情况和经验数据进行估计。 =房价×客房数×入住率 餐饮、商品、其他收入数据的取得比较困难，但同类酒店这三项收入与客房收入之比相对稳定，因此在无法直接调查获取的情况下，可以据此推断这三项收入。 序号 项目 二 经营成本 2.1 客房经营成本 2.2 餐饮成本 2.3 商品成本 2.4 其他成本 三 酒店装修及维修成本 四 营业税金及附加 4.1 营业税 4.2 城建税 4.3 教育费附加 4.4 房产税 4.5 土地使用税 支出项 一般按照相应收入的比例计算，比例的确定同样需依据类似酒店和经验数据进行估计。 酒店的日常维修成本较高，且每经过5-8年需重新装修一次，这部分成本应分摊到每年。 税费应按照当时当地相关规定。 推算出经营期内每年的经营净收益，并折现至测算时点，合计数即为酒店的价值。 测算过程 经营 收益 支出项 所得税 经营 净收益 The End Thanks! 房地产项目投资经济测算 尊地·策划顾问中心 2009年11月 需进行经济测算的三种常见情况 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 常规开发项目经济测算 租赁项目经济测算 不动产价值测算 研讨内容导图 基础知识 一 基础知识 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。 名词解释 基础知识 室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用。 其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。 名词解释 基础知识 项目评价指标体系 静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。 静态评价指标 基础知识 项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。 动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 动态评价指标 项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。 内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 项目评价指标体系 基础知识 二 常规开发项目经济测算 操作指引 重要假设 在经济测算时应首先对假设前提予以说明 重要假设 项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。 建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目