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拍卖基本流程 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点 举行拍卖会 签订《成交确认书》 5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 挂牌基本流程 5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 公布挂牌 信息 竞买人 报价 确认报价 挂牌截止 现场竞价 签订《成 交确认书》 保证金 处理 法律责任 广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。 狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 土地交易一级市场；土地交易二级市场 5.5.1 土地使用权转让的概念 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 5.5 土地使用权转让 《城市房地产管理法》 可以转让的条件 不得转让的条件 5.5.2 土地使用权转让的法律条件 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 土地使用权转让的法律效力 土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。 新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。 土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 5.5.3 土地使用权转让的特点 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 土地使用权转让的类型 5.5.3 土地使用权转让的特点 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 1 出售 2 交换 3 赠与 转让申请 签订转让合同 转让合同公证 5.5.4 土地使用权转让的程序 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 缴纳土地出让金和土地增值税 增值税扣除项目 增值税四级超额累进税率 土地使用权变更登记 5.5.4 土地使用权转让的程序 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 5.5.5 土地使用权转让与出让的比较 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 境内外任何经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等 法律关系平等 在市场所处层次 一级市场 二级市场 年限 按合同规定，不得超过国家规定 合同年限－已使用年限＝剩余使用年限 土地转移方式 协议、招标、挂牌、拍卖 出售、交换、赠与 关键术语 划拨 出让 招标 挂牌 拍卖 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 复习思考题 房地产项目用地获取的方式有哪些？ 简述划拨土地使用权的特点。 简述出让土地使用权的类型、含义。 简述协议出让国有土地的范围。 简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。 土地使用权出让与转让的区别。 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 房地产开发与经营（第二版） 吕萍 等编著 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 第5章房地产项目用地的获取 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。 重点问题 房地产项目用地获取的方式 划拨土地使用权的特点、范围。 土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。 土地使用权转让的类型及其特点、要求。 土地使用权出让与转让的区别。 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 5.1.1 划拨土地使用权概述 划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 5.1 划拨土地使用权的获取 划拨土地使用权的基本特征 5.1.1 划拨土地使用权概述 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 基本特征 行政性 无偿性 无期限性 流转限制性 划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、