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工业地产试水售后回租 　当冯仑和李东生在一幅“守正出奇、合作共赢”的条幅上分别盖上代表各自公司理念的印章时，一种新的商业模式诞生了。经过几年的共同探讨，他们开创了跨行业合作，实现工业地产售后回租，进行工业地产经营开发，并且与资本市场对接的新商业模式。这一商业模式，以资本为纽带，并以上市为终极目标。 在无锡举行的新闻发布会上，TCL集团与万通实业签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，表达了双方希望在工业地产领域快速做大做强的强烈意愿。 此前，双方已经以现金出资2.5亿元，成立了万通新创工业资源投资公司(以下简称万通新创)，其中万通占55%，TCL占45%。新成立的这家公司的第一个客户就是TCL，李东生将其在无锡的工业园区卖给了它，又立即从这家公司手中租了一半回去，租期为6年。这种不中断业主正常生产的交易模式就是售后回租。 通过这种双赢模式，收购方在项目收购初期采用售后回租的方式可以获得稳定的现金收入，极大地降低进入一个新的业态或领域的进入风险。 而出售方，通过售后回租可以使资产所有人(承租人)在保留资产使用权的前提下获得沉淀在物业中的资金，将其投入到核心业务中去，并获得更大的资本回报及业务增长；租赁合约结束时，可选择续约或不续约，提高了商务及运营的灵活性。 国外在华企业大都采用租赁厂房模式，而国内厂家大都喜欢圈地建厂，结果往往占用了很多资金，土地的使用效率又很低。 通新创是目前国内第一家地产投资企业和大型制造业合作创立的工业地产投资公司，旗下已有项目品牌“万通工社”，将打造成为以工业生产为主，并综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列配套设施的综合性工业社区。 3.杠杆租赁 二、融资租赁业务一般操作程序 （一）租赁申请 （二）租赁业务受理 （三）租赁项目审查 1．项目的资格审查 2．承租人及其经济状况审查 3．项目的可行性审查 （四）洽谈、签订租赁合同 （五）洽谈、签订商务合同 （六）筹集资金 （七）交运货物 （八）支付贷款 （九）租赁实行 （十）交付租金 （十一）结租、留购、退回 三、融资租赁租金的确定方法 （一）融资租赁租金的构成 融资租赁租金的构成通常包括租赁资产的购置成本和租息两部分： 1、租赁设备购置成本包括资产购买价格、运杂费、保险费等。 2、租息包括租赁公司融资成本和租赁手续费。 此外，租赁期限的长短以及租金支付的方式也是 影响租金的重要因素。 （二）租金计算方法 1、附加率法 附加率法是以商定的租息率和手续费率计算出租赁期间的利息和手续费，然后连同设备成本按支付次数平均。 ◆ 附加率法是在租赁资产的设备货价或概算成本上再加上一个特定的比率来计算租金。该方法考虑了资金的时间价值，是租金计算中相对合理也较常用的方法。 每期租金 R 表达式为： 例题：租赁公司拟出租给某企业一台设备，设备的价格为68万元，租期为5年，每年年末支付租金，折现率为10%，附加率为4%，问每年租金为多少？ 解答： 我帮你买鸡，但是你得连鸡和鸡蛋的钱都给我。 2. 年金法 年金法是将一项租赁资产价值按相同比率分摊到未来各租赁期间内的租金计算方法。 年金法计算有期末支付和期初支付租金之分。 （1）期末支付方式是在每期期末等额支付租金。每期租金 R 的表达式为： （2）期初支付方式是在每期期初等额支付租金，期初支付要比期末支付提前一期支付租金。每期租金 R 的表达式为： 例：租赁公司拟出租给某企业一台设备，设备的价格为68万元，租期为5年，折现率为12%，采用年金法计算租金，试分别按每年年末、每年年初支付方式计算租金。 解：若按年末支付方式： 若按年初支付方式： （三）浮动利率计算方法 租赁提供的是长期资金，但也可用短期利率计算，由于每期使用的利率不一样，因此称之为浮动利率。它的计算方式只有一种，方法却灵活多变。 计算方法与固定利率不同的是，首先将还本计划分期确定后，每到还租日时，以上期末未回收结算一次利息，加上计划应回收本金，算出租金。再用已回收的本金冲减未回收本金，作为下期租金计息基数。每期应付租金日都要根据资金市场的利率变化，确定下期租金的利率标准。 其特点是：未回收本金占压时间越长，租金总额就越高。在整个租赁期内，利率随期数变动。 四、融资租赁的优缺点 （一）租赁筹资的优点 1、筹资速度快： 2、租赁筹资限制条款较少。 3、免遭设备陈旧过时的风险。 4、租金费用可在所得税前扣除，承租企业可享受一定的税收优惠。 5、租金在整个租期内分摊，可适当减轻到期还本负担 　在中国，融资租赁主要集中在船舶租赁、航空租赁、汽车租赁、工程机械设