土地用途调整增值收益率测算研究--以安阳市区为例.pdfVIP

表 1安阳市各级商业用地划拨转出让土地增值收益率 地价，土地增值是指土地收益的增加值，土地增值收益率是指 土地交易中心及土地动态监测系统收集获取。 土地收益增加的幅度，其测算公式一般为 ： 2．交易案例数据 本次调查统计的交易案例期间为 2005—2010年，主要统计 土地增值收益率= 墅 信息包括 ：宗地位置 、宗地现状及原用途、土地级别、成交价格、 原收益值 成交时间等属性信息，并据此将统计数据分类汇总。 针对交易案例数据 ，将初步调查数据按照基准地价级别区 2．《规程》定义 片分级别划分统计 ，计算其级别平均价格 ，将其 中超过平均价 《城镇土地估价规程》指出，土地增值是按区域土地因改 格 +2O％的宗地作为异常数据剔除，检验结果见表 3。 变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生 的价值增加额。 年度 有效样点个 有效样点比 商业用途 工矿仓储用 住宅用途 《规程》定义实际上是将普遍意义上的土地增值收益深化， 数 (个) (％) (个 ) 途 (个 ) (个 ) 分为两种情况 ：一是因用途改变引起 的增值 ，二是因土地利用 强度 (主要指容积率 )改变引起 的增值。 2005 59 78 11 21 27 3． 《通知》定义 2006 131 94 57 31 43 《通知》要求各地国土资源行政主管部门开展出让土地使 2007 101 80 41 31 29 用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究 ，科学确定并 2008 114 82 40 34 40 公布当地土地增值收益率。 2009 122 76 48 41 33 按照 《通知》定义，土地增值收益表现为同一用途、同一 201O 113 8O 44 37 32 利用方式下，划拨权利和出让权利之间的增值。从实质上看 ， 土地性质改变并不能引起土地价值的增加 ，而是影响土地价值 表 3有效交易案例统计表 分配。按照 《通知 》要求 ，安 阳市 2009年公布的基准地价 中 3．监测样点数据 包含了各类土地用途划拨和出让权益基准地价，以此可以测算 安 阳市 自2008年建立了地价监测系统，确定了包括工商 划拨转出让的 “土地增值额”及 “土地增值收益率”，以商业 住三中类型的样点 134宗 ，其 中工矿仓储用地 27宗、商业用 用途为例，可简单测算各级土地增值收益率，具体如表 1。 地58宗 、住宅用地49宗。本次研究收集统计了2008—2010年 根据上述分析 ，本次研究测算的土地增值收益仅包含因土 内各监测样点历年地价数据，统计内容包括各监测样点编号、 地用途调整产生的土地增值收益 ，故研究的土地增值收益内涵