某商业项目商业规划建议报告.docVIP

赤峰伟映?金钰大都会 【项目商业规划建议报告】 前 言 一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的环境，如果加上政府对购物中心的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。购物中心是兼具购物、休闲、娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与原有的商具有互补、并存的特征具体的表现是关注的生活，具有特色活动相对定向的功能。由于商圈内生活空间与消费需求的结合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均注重人性化的需求。未来的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者第一部分 规划思路 3 一、项目基础数据 3 1、用地指标 3 2、一期项目数据指标 4 二、商业规划潜在因素 5 1、新区商业业态选择因素 5 2、商铺销售与业态规划选择因素 5 3、项目两期商业业态的组合因素 6 三、商业规划思路 6 第二部分 商业规划 7 一、分区规划 7 1、商业分区 7 2、区位功能 9 二、业态规划 10 1、业态组合 10 2、业态分布 11 3、商业主题划分 12 4、项目商业图例 14 三、业种规划 18 1、业种组合 18 2、规划区域 19 3、规划与销售 21 结束语 23 第一部分 规划思路 一、项目基础数据 1、用地指标 项目东西长约425米，南北宽约345米 规划总用地面积：98913.5平方米（近150亩） 建筑占地面积：49403.1平方米 总建筑面积：163146.4平方米 地上总建筑面积：107059.7平方米 地下总建筑面积：50335平方米 建筑密度：49.95% 容积率: 1.08 停车位：486个 2、一期项目数据指标 楼层：四层，其中地下一层，地面三层 建筑面积：76539.4平方米 楼层面积 首 层：建筑面积23684.1平方米 一 层：建筑面积20053.4平方米 二 层：建筑面积20837.5平方米 三 层：建筑面积11964.4平方米 以上数据为原有图纸数据，最终以测绘图纸面积为准。 二、商业规划潜在因素 1、新区商业业态选择因素 本项目位于赤峰新城区，目前新城区商业经营环境还处于一个较为空白状态，常驻人口较少，这就对本项目一期所要选择的商业业态提出一个较为严峻的问题，即如何选择能够吸引外区域消费者前来消费的商业形态作为项目所占大比例主要商业形态，如果在暂不考虑商铺销售的条件下，就目前赤峰的市场状况而言，我们认为应该以如下商业形态作为项目主要商业形态： 餐饮美食 休闲娱乐 专业商品卖场 以上商业形态属于目的性消费较强的商业形态，消费者消费目的强，不会因为项目位置的远近而产生影响，上述业态能够在短时间内有效吸引消费者，会对项目的人流集聚产生积极的因素。 本项目的商业业态规划内应该着重考虑上述业态在项目内所占的比例。 2、商铺销售与业态规划选择因素 由于本项目商铺需要分零出售实现资金回笼，在商业业态的规划上需要考虑适合销售的商业业态组合，以便于商铺的销售，所以在项目的商业业态规划上必须增大零售类店铺的商业形态，项目的商业规划中则必须把握以下原则： 结合主力店商业形态进行商业业态规划 充分考虑消费人群层次进行各个区域商业主题规划 3、项目两期商业业态的组合因素 本项目总体量约16万平方米，一期约7万平方米，二期约9万平方米，在赤峰市目前而言是体量最大一个商业项目，在本项目的商业业态规划中必须充分考虑两期商业之间的组合关系，做到业态之间具有互补性，不能产生较多业态的重叠，造成内部不必要的商业竞争，我们认为，两期商业业态的组合应按照以下方式进行： 一期商业主要业态：主题百货店、综合超市、家电专业卖场、专卖店、专业店、餐饮店、休闲店、娱乐店、小型运动场馆、室内游乐场 二期商业主要业态：综合百货店、IT卖场、家居家具卖场、专卖店、专业店、餐饮店、休闲店、娱乐店、大型运动场馆、电影院 三、商业规划思路 一期项目主力店：主题百货店、综合超市、家电卖场、中餐主力店、KTV主力店、小型运动场馆、室内游乐场。 结合各楼层主力店业态，在其周边规划相同业态或结合度较高业态商铺，予以销售。 在主力店外区域，规划商业主题区域商铺，予以销售。 在各楼层边角及死角位置规划餐饮和娱乐主力店，以吸引人群及提升项目的驻客能力。 在三层规划室内游乐场馆、运动场所和室内景观公园，以提升三层商业价值及形成项目的娱乐卖点。 三层充分考虑本地地方文化特色，设置相应文化景观及展示场所，增加本项目的文化氛围，同时结合本地地方文化特色设置相应的商业业态。 结合三层本地文化主题景观公园，充分考虑将赤峰历史文化通过一定的景观予以展示，与三层规划的儿童游乐场等结合，可以形