第一八佰伴-项目建议书-20151008-C.pdf

第一八佰伴-项目建议书C 上海第一八佰伴商场楼面经营调整方案 项目建议书（初稿） 2008 年 10 月 8 日 一、 项目背景及关键要素分析 上海第一八佰伴（以下简称“八佰伴”）的前身是由日本的八佰伴集团主席和田 一夫先生于 1991 在上海创办的，后更名为上海新世纪商厦第一八佰伴，现隶属于百 联集团。商厦总建筑面积 14.5 万平方米，楼高 99.9 米，地下两层为停车场，地上 21 层，是目前亚洲最大规模的集购物、娱乐、餐饮、办公楼为一体的多功能、全方位商 业大厦。商场共有 10.8 万平方米建筑面积，10 楼设有大型游艺机房、保龄球馆、啤 酒房、迪斯科舞厅；9 楼是 250 个客座的小吃广场；8 楼为日式、中式、西式餐厅， 桑拿健康中心；7 楼至地下 1 层为零售百货商场。商场内设有邮局、银行、彩扩、洗 衣房、修理铺、美容院、花店、旅行社、行李寄放、托运等服务项目，设施完备齐全。 上海第一八佰伴所处地理位置极佳。临近复兴路隧道、延安东路隧道、大连路隧 道，轨道交通二号线及近 40 条公交线路，四通八达的交通网络更易积聚人气。此外， 商场地处陆家嘴金融贸易区，其中写字楼林立，目标人群接近。周边有多个高档小区 及常住人口密度较大的社区，潜在顾客数量较大。 随着浦东商业设施的不断涌现，八佰伴周边的经营环境正在发生变化，这对八佰 伴的定位带来挑战；而投入运营以来，八佰伴一直没有进行大规模的装修更新，楼层、 楼面经营基本维持原先的格局，怎样在现有的品牌形象及销售情况下，确定未来 10 年（今后 3-5 年应该更为明确）的市场定位？怎样对商场内商户合理布局及规划？如 何充分发挥地理位置的优势，依托区域内的经济、文化发展的契机，利用集团的品牌 和资源优势，实现商场综合竞争力的提升，是公司面临的一项重要挑战。 根据丁丁地图网络（ ）讨论区的信息显示，目前消费者对八佰 伴也有以下的评价（尚道归纳，因未展开调研不代表尚道的最终判断）： 优点： • 经营内容全面，从鞋帽到家用电器无所不有，特别是一楼的护肤类产品，大部分 消费者认识的品牌都包括其中。 • 五楼的运动品牌极具竞争力，很多消费者都必定会去逛一下，品牌种类丰富。 • 八楼的儿童天地和十楼的娱乐城极具特色，使商厦的顾客覆盖更多样化。 • 消费者普遍觉得消费环境幽雅，商户的布局合理，品牌很容易寻找。 • 硬件设施体现人性化，特别是电梯的设计，很多顾客觉得较其他商场相比，很方 便，不需要绕圈子。 上海市北京西路 1701 号静安中华大厦 2403 室 No3 Room, 24Floor, Jing’an China Tower, 1701 Beijing Road(West), Shanghai, 200040, PRC TEL: 8621FAX: 8621 - 1 - 第一八佰伴-项目建议书C 缺点： • 品牌的定位不明确，有一、二线品牌也有杂牌产品，在二楼和三楼最为明显，顾 客往往觉得杂乱无章，降低了商场整体的档次。 • 目前较流行的品牌如HM、ZARA 等都没有进入商场 • 产品价格相比之下较高，折扣幅度较低。 • 较多参加调查的消费者表示，会留心一楼和二楼的商品，再往上的产品太过杂乱， 不会经常上去。 • 九楼的美食除了新旺、大渔之外，没有太多有竞争力的餐馆。 • 商场洗手间与商场档次有明显差距，急需改进。 因此，八佰伴亟需通过对外部商圈和客户需求的分析，进行楼面布局、经营（业 态、商品、品牌）调整和商场装修，提升商场的整体形象，在上海各大商场的竞争中 保持销售能力的领先地位。 二、 项目目的 我们将在公司现有的基础上，对商场的目标客户群、功能组合、楼层楼面布局、 商户调整、销售前景预测等方面进行具体分析并提出建议方案，使调整期间商厦的效 益不致出现剧烈滑坡，同时保证今后 10 年商