精品推荐2011年北 京 房 地 产 市 场 综 合 分 析 报 告.doc

北京房地产市场综合 分析报告 一、国内房地产市场现状 1、房地产市场具有巨大的需求潜力 国内房地产在持续低迷近五年之后，2000 年开始整个房地产市场 需求明显增强，出现了反弹现象。房地产企业的经营状况普遍得到了 改善并从沿海逐步向内地推进，由中心城市向中小城市发展，并将加 快向市郊及城乡结合部推进。 据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商 品房全面热销，每平方米销售价格达到 2304 元，比去年同期增加了 230 元，增长 11.1%。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价 高达 4771 元，同期比上涨了 25.8%，新建住房面积为 841 万平方米， 与去年同期（453 万㎡）相比翻了近一番。上海目前已批待建的住宅 面积约是在建面积的 5 倍左右。广东则以超过 40 个月房地产投资资 金以两位数增长，今年头 4 个月广东地产商投资资金就达到 218 亿元， 占全国总量的两成以上，比例惊人。 2003 年上半年全国房地 产开发面积、销售情况 （数据来源：国家统计局） 主 要 指 标 实际完成 自年初累计（万㎡ ） 去年同期（万㎡ 1、土地开发面积（本年购置土地面积） 6666.45 4229.29 （完成土地开发面积） 3334.25 2610.12 2、商品房建筑销售面积（施工面积） 49523.89 40846.38  （竣工面积） 4840.66 4119.14 （销售建筑面积） 5126.57 4073.18 3、商品房销售额 1181.16 亿元 844.93 亿元 专家预计，在 21 世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年 50% 的增长速度；到 2005 年，全国最少需建城镇住宅 15 亿平方米，农村 住宅 35 亿平方米，而且还有近 30 亿平方米的陈旧住宅需要改造，将 给地产发展商的投资提供巨大的市场。 2、房地产市场具有明显的地域性 房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性很强的 产业，每个城市都有自己不同的地域风格和地域文化。从房地产开发 及销售面积上看，全国各地存在着很大的差异，广东、上海发展较早 市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。 2003 上半年全国房地产主要地区住宅施工、竣工、销售面积情况 排 序 1 2 3 4 5 6 7 地 区 广 东 上 海 浙 江 北 京 江 苏 山 东 四 施工面积（万㎡） 5643.31 3335.6 4 3070.2 8 2673.20 2516.61 2228.49 2048. 新开工面积（万 ㎡） 1317.39 797.73 969.32 841.92 1054.39 929.30 744.8 竣工面积（万㎡） 704.16 359.96 337.80 179.26 383.21 201.00 277.6 销售面积（万㎡） 636.88 481.96 360.78 236.01 484.54 232.25 290.6 2003 年 8 月份全国 5 大城市房地产景气指数月度情况  月 （数据来源：国家统计局） 二、北京房地产市场现状 1、京城楼市简析 1-1、北京房地产市场利好不断，异常活跃 随着申奥成功以及即将入世的利好，北京的房价更是被炒得沸沸 扬扬。奥运经济将使北京市基础设施加速建设，也使北京的面貌日新 月异。未来五年，市政府将投入 1800 亿元加入市政基础建设和改造。 这些投入带动最明显的行业就是房地产。 今年 1-7 月北京的房地产开发投资额达到 327.65 亿元，比去年同 期增长了 58.9%，投资额仅次于广东，国内名列第二，并继续加速度 增长。北京 1-7 月商品房的开工面积为 1172.7 万平方米，同比增长 91.8%，房地产开发景气指数更是呈现全面上扬走势。 北京 7、8 月来的市场是否存在泡沫、房价是涨是跌、奥运经济、 WTO 经济等等已成为当前京城房地产市场的中心话题，专家认为北 京房地产市场潜力空间无限，但目前面临突破的障碍仍是供需结构和 政府产业导向的问题。 （ 图 1-1 ） 2003 年 1-7 月 北 京 房 地 产 开 发 投 资 额 构 成 公用房  商业用房 投资 其他 33%  住宅投资 55% 投资 其他 5% 8%  住宅 87% 4% 办公用房 投资 8% （图 1-2）2003 年 1-7 月北京房地产开工面积构成 ——数据来源：2003.9.26《中国房地产报》 1-2、南北“大鳄”注视京城，投资旺盛 据统计，全北京的房地产开发企业已超过 3390 家，其中仅去年 至今年 4 月新注册的房地产开发公司就达