西华娲都印象市调报告.ppt

总目录 调查说明 第一部分：本物业区域状况分析 第二部分：本物业竞争因素分析 第三部分：本物业目标客户需求调查研究报告 第四部分：本物业营销推广预测与建议 调查说明 贵公司拟定在周口市西华县城关镇教育大道东侧路南地域开发高品质物业，因考虑到本案潜在客户对此地块的认知及对置业的欲望与需求,我公司先后派出9人历时10天在西华城关镇内及周边乡镇（主要包括田口、皮营、迟营。)展开了广泛而深入的市场调查。 调查时间： 2009年4月10日至2009年4月19日 调查方式： 在我公司掌握西华县房地产市场资料的基础，又进行了本次调查行动，经过踏街记录、竞争个案调查、市场调查、客户问卷征询进行系统调查。 分析方法： 综合对比、个案剖析、适时预测。 调查内容： 地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，住宅特征状况，客户人群特征及潜在客户需求状况分析。 调研对象： （1）私营企业主、政府机关人员、教师、医生、农民、个体私营商户等县城中高收入阶层及项目周边居民、竞争楼盘业主。 （2）竞争楼盘售楼部销售人员。 竞争楼盘： 由于项目位于城关镇北关，在地理位置上较县城区域而言并无优越可言，但是项目周边自然环境良好，并且项目自身具有较大的规模，极易产生竞争力，具有一定的市场潜力，所以区分物业属性选取性价具有可比性的大型多层楼盘，作为竞争哪个楼盘进行分析。 根据本次市场调研获得的一手资料，分别就市场形势、区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。 （考虑物业的开发程序与位置，此次调查以城关镇为主，如无特殊标注，以下内容皆针对城关镇区域。） 本物业区域状况分析报告 地块基本情况 本地块属于西华县城现今最大面积的房产开发用地（现测量面积为172亩）。此地块依山（昆山）傍水（贾鲁河），毗临教育大道与女娲大道延伸路交汇处，向南通往县城水果市场，向西通往昆山路，与西华教育区紧邻（西华一高、西华三高等）并可延伸到西华首个教育生活区（明诚苑）。周边道路情况良好，自然环境优越，适宜作为西华人的生活区。 市政配套条件 按照县城向南发展的趋势，相对而言项目位置较偏，位于西华城关镇两大外环路的交叉口，北临教育大道、东临女娲大道延伸路段，紧邻加油站聚集西华乡镇公交车。 项目附近拥有丰富的教育资源，西华一高、西华三高、青华高中、城关中学等县城重点学校分布在项目周边。 项目与五二生活区相邻，享用其内部丰富的生活设施，如菜市场、邮局、超市、银行、诊所等。 本案位居教育密集区，交通便捷，基本生活设施设施完善，是五二系统的聚集地。随着西华旅游事业的发展县城的扩大，必将打动本项目区域市场的发展。 区域分析 一、人文人居环境 本案在县城北郊，紧邻城郊两条大道交汇处（教育大道与女娲大道延伸路段），东临县城五二系统生活区，西临县城教育密集区，南邻果品批发市场，北临昆山女娲宫。在西华打造娲都旅游业的指引下，使得本区域在未来即将成为县城政治生活中心与女娲宫、女娲城的桥梁纽带，具有不可替代的地位。本案所处区域将成为西华未来旅游观光的轴心地带，发展前景锐不可当。 二、周边环境优势与展望 （1）区域物业开发规模大：县中心以北，网罗了县城竞争力较强的楼盘，形成区域尚居区。 （2）文教发达：县城公办中学五分之三都在县城北区，文教相当完善。 （3）区域展望：本案周边汇集了县城学校，五二农场等西华重点单位，区域发展不可否认。 本案紧临西华旅游的起步区，发展潜力无可限量； 教育大道将来成为县城内主干道，升值潜力勿庸置疑； 本案西临的贾鲁河是市政规重点治理项目生活环境将有更大改良。 三、区域特征 本项目所在区域是西华县城北关，与娲都重点旅游项目和五二系统相接，此处未来将是西华旅游业枢纽地带，有以下几点区域特征： （1）、区域发展刚刚起步，周边生态环境依然良好，适宜高档规模商住开发； （2）、人流量、车流量相对县城中心区较小； （3）、学校在此区域密集分布，形成较为固定的消费生活群体； （4）、附近缺少生活基本配套设施； （5）、区域内发展不平衡： 以贾鲁河桥为界定，桥西与桥东人流、商业氛围区别鲜 明； 高端生活区与周边人气对