XX年04月青岛万科红郡提前上市与价格方案-全套.ppt

一期调价原则：西户+20万/套，中间户+0万，东户+40万； 根据一期的开盘销售验证，边户（共24套）去化18套；中间户（共26套）仅去化12套；中间户量占整个库存的70%；因此需要拉大中间户与边户价差，实现边户中间户均匀去化；在一期价差20万的基础上累加10万平衡； 根据一期销售情况，一期的东户和西户调差20万能实现均匀去化； 东西差 开盘认购情况：蓝色为库存，中间户库存14套，占剩余库存70% 根据一期销售情况，中间户型去化较慢，在一期定价基础上，调高边户与中间户价差，调整为：西户+30万/套，中间户+0万，东户+50万； 4.4、价格推导 朝向差 西户 中间户 东户 一期 20万 0万 40万 二期 30万 0万 50万 一期定价原则：花园面积按10000元/㎡计算； 根据一期开盘销售情况分析， ＞100平院大院子（共14套）优先去化11套，大院子户型销售速度过快；二期需要整体提高大院子价格，在一期10000元/㎡基础上，调整为10500元/㎡，平衡销售； 1# 2# 167㎡ 60㎡ 53㎡ 53㎡ 144㎡ 57㎡ 57㎡ 57㎡ 3# 4# 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 25㎡ 79㎡ 33㎡ 33㎡ 33㎡ 33㎡ 5# 6# 116㎡ 57㎡ 57㎡ 66㎡ 110㎡ 56㎡ 56㎡ 57㎡ 7# 8# 217㎡ 56㎡ 56㎡ 166㎡ 147㎡ 56㎡ 56㎡ 143㎡ 9# 10# 156㎡ 57㎡ 57㎡ 93㎡ 56㎡ 56㎡ 165㎡ 11# 12# 165㎡ 57㎡ 57㎡ 100㎡ 149㎡ 56㎡ 56㎡ 56㎡ 红郡一期开盘去化情况（黄色为去化房源）＞100平院子共计14套，开盘去化11套；占比78% 二期院子大小 4.4、价格推导 花园差 根据一期销售情况，大院子房源去化速度快，二期需整体提高大院子价格，在一期10000元/㎡的基础上，调整为10500元/㎡ 花园面积 一期 10000元/㎡ 二期 10500元/㎡ 根据一期成交分析，客户对花园规则形状及面积实际使用率比较关心，二期定价需增加修正系数，修正系数取值0.8-1.2，主要修正4套房源2001，2101,2201，1804； 15# 19# 84 55 55 55 55 140 150 55 55 55 55 63 16# 20# 148 75 75 180 188 75 75 151.3 17# 21# 104 61 67 160 170 67 67 154.7 18# 22# 81.9 54 54 145 145 54 54 139.5 1804小院面积修正为91*0.9=81.9平 2001小院面积修正为178*0.85=151.3平； 2101小院面积修正为182*0.85=154.7平； 2201小院面积修正为155*0.9=139.5平； 2004/2104/2204小院 小院形状 小院形状 4.4、价格推导 花园差——变异花园 通过一期销售摸底，客户对变异花园的抗性较大，需进行价格修正调整，修正基数为0.9-0.85； 不利因素梳理： 1604户南侧临配电箱，1704户南侧临配电箱 根据不同因素对住宅的影响程度，调价如下： 1604户-10万，1704户-10万； 4.4、价格推导 不利因素调差 变电站 配电箱 消防水箱 对项目内不利因素进行梳理，主要对临消防水箱、配电箱的房源进行适当调价 4 西侧 特殊调差：西侧西边户+10万/套； 受规划及现有建筑影响，西侧西边户为第三台地西边户，高差高出第二台地7m，视野开阔； 4.4、价格推导 特殊调差——西侧西户 第四台地西侧西边户景观视野好，对西侧西边户+10万/套； 第四台地水景为第四台地最好景观资源，1506户、1505户、1604户、1704户、1703户能够共享水景资源，对这5套房源进行适当调差； 具体调差：1506户+30万，1505户+10万、1604户+20万、1704户+10万、 1703户+10万。 4.4、价格推导 特殊调差——景观调差 第四台地水景为第四台地最好景观资源，对共享此水景资源的房源进行适当调高价格 水景区域 16-20#中间户（1602、1603、2002、2003）面积较17、21#面积小5㎡，性价高，特殊调差+10万； 东侧东户1901、2001、2101、2201位于小区最东面，特殊调差-20万； 19#边户1901位于小区东北角，私密性较好，特殊调差+20万； 4.4、价格推导 逐户调差 4.5、价格表制定 花园面积差 最大花园，20号楼西边户花园面积188㎡，与最小护院面积18、22#楼中间户花园面积54㎡；按照10500元/平米计算，花园最大差为：140万左右； 根据花园利用率不同，修正系数为0.8—1.2。 最南排 　中