房地产项目开发设计管理-地产资料.ppt

1 房地产项目开发设计管理 规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。 规划设计工作启动条件（链接文件） 目前规划设计工作运行现状 部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。 问题 如何提高规划设计管理工作效率？ 详见附件：规划/设计合同清单 1 三控制 进度控制 质量控制 成本控制 2 两管理 合同管理 信息管理 3 多方协调 与营销关系协调 与招标关系协调 与成本关系协调 与工程关系协调 与物业管理协调 与设计单位以及设计单位之间关系协调 设计单位内部专业（工程师）之间协调 与规划主管部门协调 与蓝图审查中心协调 报请老板同意 4 管控要点 规划带动土地溢价 户型及配置带动产品溢价 立面及景观创造形象溢价 5 管控终极目的 合理控制造价 尽可能创造价值 规划设计流程 加快规划设计工作进度 ◆ 提前做好启动前准备工作 基础条件完整准确有效（输入） ◆ 知道自己要什么，内部各部门达成一致 慎重对待设计重大修改 理性评价设计成果（评审标准） ◆ 预知可能发生问题，制定选项排序 过程中检查纠偏直至强制干预 保持与政府各部门、设计方及时沟通（过程监控与纠偏） ◆ 违规要算经济帐 尽量不违规少违规 强化外联能力 ◆ 疏通并且限时设计合同及付款审批流程 及时组织评审会 ◆ 项目规划设计费总量控制，小额设计合同由项目公司批准 ◆ 及时支付设计费，必要时应考虑设计赶工费 ◆ 合理的设计周期是设计质量的必要保证 一次合格往往最为省时 规划设计成果质量把控 ◆ 天明房地产产品类别：住宅类 酒店类 写字楼类 其中住宅类多层洋房产品，经过两期设计和开发，基本定型 有条件制定户型标准图，建立系列技术标准 可形成第一城系列 酒店类尚未成型 ◆ 技术质量标准 其中包括 技术文件标准 流程类标准 评价类标准 合同类标准 材料类标准 设备类标准等等 印象归纳 房地产项目开发生产中涉及到各项专业工程技术的规划设计工作有哪些内容？ 房地产项目开发流程、计划等，以及规划设计工作流程介绍 设计管控有哪些工作要做？ 根据规划设计管理工作特点，结合天明目前情况，谈如何有效把控规划设计质量，加快规划设计进度，合理掌握建造成本，创造更大价值。 5、外部资源的引入 ?????引入的前提和原则——性价比的判断??? 引入的资源类型——垄断部门（政府、人防、审图）、学术权 威、 行业专家、专业咨询公司 ?????引入的时机——尽早、及时 ?????合作方式及注意事项——顾问、价值及时间 6、按照合同及时支付设计费 结构成本的控制思路及方法 根据建筑方案编写扩初设计任务书 扩初施工图完成设计：扩初设计图设计满足建筑要求及与结构计算一致 扩初施工图设计：检查设计单位提供的扩初过程图纸，并提出优化意见与设计单位沟通 扩初结构计算结束：结构计算指标到规定要求 结构设计优化 扩初结构计算开始：根据项目特点提出结构计算所需的荷载，参数以及计算指标要求 各部分结构体系确定：对部分进行结构经济技术分析，形成分析报告 扩初结构计算过程中：检查复合设计单位提供的计算过程文件，并提出优化意见与设计单位沟通 结构设计优化 结构技术措施 基础、结构选型分析报告 地下室底板技术经济性分析报告 地下室顶板技术经济性分析报告 结构转换层技术经济性分析报告 其他项目需要的结构分析 结构设计优化 施工图设计阶段 根据扩初图纸以编写施工图设计任务书，结构施工图计算要求、施工图配筋原则的确定，向设计单位提供结构计算荷载，参数以及计算配筋结构要求，并和设计单位确定梁、板、墙柱的配筋原则 施工图结构计算过程中，检查复核设计单位提供的计算过程文件是否达到要求，并提出优化意见与设计单位沟通。结构计算结束，结构计算配筋结果达到规定要求 桩基础、梁、板、墙、柱施工图设计，检查复核设计单位提供施工图过程文件是否达到规定要求，提出优化意见并与设计单位沟通 施工图设计校审，施工图设计图纸出图 结构设计优化 第一节 建筑结构与结构设计 第二节 结构成本管