高端项目竞争战略初步构想.ppt

乡镇直销，挖地三尺 散兵 柘皋 高岭 苏安 高宁 夏阁 居巢区 叁 重塑推广系统，线上引爆巢湖！ 说明:线上推广渠道下乡镇， 线下营销团队下乡镇。 第三战-系统整合战 华邦世家 三大节点活动引爆巢湖 战术一--线上引爆巢湖！ 市场在做微效的减法 我们要做高效的加法 线上推广，鲶鱼效应 做沙丁鱼群里的活力鲶鱼 在有限的客群里做影响力带头大哥 【活动营销】 事件轴 时间轴 全家总动员 泳池开放 最美夫妻相 金秋拍婚纱照 儿童才艺大赛 圣诞、元旦、春节 6-7月 8-10月 11-12月 全家总动员 目的：目标客群景观区体验互动 主题：全家总动员 运动嘉年华 时间：6月-7月 地点：华邦世家中央景观区 奖项： 一等奖1名：马尔代夫全家游+10000元购房券 二等奖2名：香港迪斯尼全家游+5000元购房券 三等奖10名：西双版纳全家游+3000元购房券 优秀奖若干：黄山全家游+1000元购房券 目的：结合中央景观区造势 主题：最美夫妻相 华邦好生活 时间：8月-10月 地点：华邦世家中央景观区 奖项： 一等奖1名：克鲁兹一辆+10000元购房券 二等奖2名：钻戒一枚+5000元购房券 三等奖10名：IPAD3一台+3000元购房券 优秀奖若干：1000元购房券 全城招募最美夫妻相 目的：借助儿童桥梁去化产品 主题：华邦有约 秀出你的姿彩 时间：11月-12月 地点：华邦世家展示中心 奖项： 一等奖1名：品牌钢琴一架+10000元购房券 二等奖2名：5000元奖学金+5000元购房券 三等奖10名：手风情3一台+3000元购房券 优秀奖若干：1000元购房券 儿童才艺大赛 活动营销结果 覆盖“老中青小”四代 战术二—细节致胜！ 现场不能有遗憾 细节不可无震撼 生活情景化的工地挡板 NO.1 道路指示系统 NO.6 样板房 NO.2 现场围挡 NO.3 现场售楼处 NO.4 看房通道 NO.5 标识牌 NO.7 小区实景 现场无遗憾的重要细节： NO.1 道路指示系统 “沿途有我” 发光字 楼体巨幔 …… NO.2 施工现场“星星点灯” NO.3 小区景观“春暖花开” 龙湖标准： 色、香、味、形、声 施工围挡绿植 伞具架 垃圾桶 NO.4 微小细节展现无限品质 贵宾区升级为儿童游乐区 NO.5 售楼处细节重视“小业主” 营销策略—— 高举高打，四个月清掉一期！ 说明: 1、8号楼高调封存，等待时机； 2、1、9、10号楼先行 3、2、3、8号楼余货跟进； * 尊崇华府 荣耀归来 【巢湖·华邦世家竞争战略初步构想】 本次提案要点 PART1 第三只眼洞悉巢湖楼市 PART2 “三把标尺”审视华邦世家 PART3 “三大战役”突出重围 PART 1 第三只眼看巢湖楼市 现象一 :“后巢湖时代”的尴尬 四县划出，公务人员省城迁徙2/3 庐江划置合肥,无为划置芜湖；含山、和县划归马鞍山。 巢湖市政府拆分前共有49个工作机构， 拆分后约有2/3工作人员迁徙至合肥生活。 巢湖移动、电信、银行也纷纷下调分部级别，高管层迁徙至合肥。 出巢市之尴尬，入合肥之机遇 有的人走了，更多的人来了； 回归合肥意味着大合肥时代的掘起； 相较于出市之后市场的短暂尴尬，入市之后的机遇要磅礴长远的多 新巢湖将以崭新的形象在大合肥的怀抱里茁壮成长 现象二 : 降价疯潮 谁家领降？谁家领量？ 周边楼盘降价情况 项目名称 降价时间 降价幅度 降价模式 降价后1-3月网备套数 中凯景湖豪庭 2011年底 每平方米优惠1500元左右 由6000元/㎡降至4500/㎡，无噱头，直接降价 142 徽商·御花园 2011年底 每平方米优惠500元左右 购房一万抵三万，超值团购立减三万 89 碧桂园·湖滨城 2011年底 　 叠加带电梯美墅4200元/㎡ 46 力和·裕景 2011年底 每平方米优惠900元左右 每周2套特价房 27 凤凰名城 2011年底 每平方米优惠900元左右 由5200元/㎡降至4300/㎡，直接降价 26 降价乱象，逐渐平淡 几大领降楼盘基本以价格“裸奔”的姿态直接降价 以中凯景湖豪庭为首，几大领降楼盘降价幅度从500-1500不等 中凯景湖豪庭降价之后冲突100套大关，其他几家均表现平平 降价之后，市场并未出现井喷，短暂走量之后最终归于平淡 买涨不买跌的观望心态市场逐渐弥散开来，事实证明，减法并不奏效 现象三 : 平淡无奇 结论 1、巢湖行政拆分带走部分高端