江苏泰州城北区地块项目营销策略报告-汇编.pptVIP

P121-* 各阶段推广媒体投放建议 第四阶段：二批开盘及持续销售2011.6-2012.5 第一阶段：蓄水 2010.9-2010.10 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装 活动：户外巡展活动，周边派单。 媒体：报纸、网络、短信、DM…。 第二阶段：一批开盘2010.11-2010.12 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装、街道横幅… 活动：开盘活动，周边派单。 媒体：网络、报纸、短信、DM。 第三阶段：开盘强销期2011.1-2011.5 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装. 活动：业主品牌活动。 媒体：短信、网络等小众媒体传播方式。 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装、灯杆旗… 活动：业主品牌活动、开盘活动。 媒体：户外短信、网络、DM等小众媒体传播方式。 P121-* 五大推广执行战略 ——展示战略 ——蓄客战略 ——推售战略 ——价格战略 ——开盘战略 P121-* 展示战略 P121-* 外 围 展 示 在后续项目推广过程中，因项目是泰州市远郊项目，如何正确的引导客户从市区到达现场以及促使周边人群对项目的初步了解现场包装就显得尤为重要。建议在市场引导期间增加围墙喷绘广告，制作从江州北路到项目的引导路旗广告，现场围墙包装突出项目整体风格展示，现场营销中心门前放置明显的引导标识。 P121-* 售 楼 处 展 示 售楼处是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的独特广告载体。因此做好工地周边和接待中心的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。建议本案在道路旁临时搭建售楼处，包装外立面、安放道路彩旗以及树立精神堡垒，都将在前期对本案加大了广告宣传力度。 P121-* 蓄客战略 P121-* 设 立 外 展 咨 询 点 对于本案而言，设立外展咨询点可以快速有效了解目标客群的购房需求，为项目蓄水打下基础。 活动时间：根据实际工程节点而定 设立地点：项目周边（森北、森南、物流园区） 巡展安排：安排1-2个巡展小组在指定区域布点，每组1名置业顾问，多名派单人员。一人登记，多人进行派单。 礼品准备：制作相对便宜的小礼品，用于外展咨询的时候派发给客户。 可适当安排几场路演活动，吸引目标人群关注 P121-* 蓄 客 方 式 本案作为郊区项目，如何利用营销手段吸引目标客户，造成短时间内关注和选定本项目，以下是本司建议的蓄客方案；（具体方式以项目最终确定为准） 蓄客主题： VIP限量卡5000元抵10000元 / “日进百金” 目的：设置限量的VIP卡给客户造成一种紧迫感，人为制造紧张热销的氛围。 优惠方式：购卡可享受5000元抵10000元，并从购卡开始至开盘当日，可享受每天增值100元的优惠，并享受优先选房的权利。 P121-* 价格战略 P121-* 鉴于现阶段泰州整体及区域房地产市场分析，以及竞争个案天赐园价格（实际成交联排4600，多层3100）分析，我司认为本案应采取的价格战略如下： 多层3000，小高层2900，联排4500 低开高走战略，小幅快频提升项目价格 低价入市取得轰动效应，迅速去化一期房源，衬托抢购热销场面。后期通过“小幅频调”保证了开发商的收益，在增强已购客户对本案的信心，迅速建立人脉销售链的同时，促进后期房源的销售，利用客户“买涨不买跌”的心理达到“羊群效应” P121-* 产品 均价（元/平方） 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 车库 多层 3000 3000 3080 3150 3040 2900 2830 无 待定 小高层 2900 2750 2780 2810 2840 2870 2900 2930 2960 2990 3120 3150 待定　 联排 4500 4500 产品销售价格预测表 以上具体价格根据项目最终确认方案进行相应调整。 P121-* 推售战略 P121-* 每期推售房源应遵循立体搭配、少量多批原则 总体按两次推，根据销售情况进行调整，可进行多次加推，同时进行价格的提升。 推售房源的安排应根据市场的变化而灵活调整 总体分两期 开发推售 推售房源应当根据项目工程进度适当划分 分期开发将会在一定的程度上避免产品落后、符合市场需求的开发规律，更大限度上满足市场需求，降低市场开发风险。 P121-* 开盘战略 P121-* 开盘前期 通过前期有效实用的宣传，传递项目及产品信息，圈地本案目标客户 是维持广大人流到访的主要方式之一，是项目核心表现； 区域+全城 关注 最终达到轰动的区域市场效应。 P121-* 提报完毕，谢谢聆听！ Thank you ! P121-* 将项目最大卖点转换为目标客群可以体会的价值，并将项目的形象与项目最重要的价值点连接，实现 最大卖点高