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房地产开发成本控制方法之解析 郁秀芳 (大华(集团)有限公司) 【摘要】全过程成本管理是在房地产 计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备 径与工程招投标口径是否一致，工程量的计 项目开发实施过程中的管理。项目的成本会 到销售代理、物业委托都要通过招投标。房 算是否正确，市场价(无价材料)的计价是否 随设计方案、规划指标、市场情况、施工现 地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的 正确，计价取费口径是否明确。 场等情况的变化而发生变化。房地产项目企 人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段 4房地产动态成本管理模型 业的成本控制是一项系统的工程，在整个施 的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此， 成本管理的发展方向是从核算型向控 工过程中。须时刻关注项目的全过程成本情 在招投标过程中首先要发挥各专业部门的 制型发展，从控制型向价值创造型方向发展， 况．对一切可能影响项目的成本做到过程中 作用和积极性，这样就要求各专业主管部门 开发动态成本管理系统的目的在于通过系 监控和管理。本文从房地产项目开发前、施 必须设有专业业务能力强，责任心强的人 统的实施，使得房地产企业能从根本上控制 工中、竣工结算阶段这三部分详细讲解了如 员，能积极配合招投标部门做好工作。此阶 作业成本，区分增值作业和非增值作业，最 何有效的做到成本控制，并分析了房地产动 段是以项目的施工图预算作为招投标的控 终使得房地产企业由粗放型管理向精细化 态成本管理模型。力求实现有效的成本控 制标准，该过程的关键在于出图时间、各部 管理转变，提高企业的核心竞争力。 制，实现资源的良性循环。 门职责范围内的招标文件的审核、入围单位 第一步：收集成本数据。这一步是收集 【关键词】房地产项目；投资决策；成 的选择、商务条件及现场情况的充分对接、 房地产开发企业历史项目的基础数据和最 本监控；动态管理 商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等。 新的市场数据，目的是掌握项目开发的历史 2施工阶段的成本控制 指标和最新的人材机的市场价格，能为项目 1项目开发前期的成本控制 此阶段是项目成本控制中的另一个关 的成本计划制定提供有益的参考资料，同n于 l，l投资决策阶段的成本控制 键阶段，其关键是建立动态成本控制制度， 根据房地产企业会计准则建立成本科目。 在项目决策投资过程中，首先策划人员 就是在项目建设实施过程中经常不断的实 第二步：制定成本计划。结合项目的实 要认真进行市场调研，提出既满足消费者需 行实际成本值与目标成本的比较，若发现偏 际情况，建立开发作业清单，在企业基准价 求而利润水平又较高的投资方案，分析人员 离目标的范围，则采取纠偏，不断地进行循 库的基础上，根据项目信息、开发作业清单 根据现有的资料和特定的方法，对建设项目 环，以实现成本控制目标的要求。除了要加’ 和图纸，编制出项目的同标成本，作为项目 的投资金额进行估计(即投资估算)。决策者 强合同管理外，还应重点加强施工现场的管 成本管理的基础。开发作业清单的详 依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的 理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设 细程度，与成本控制的精度有关，依据 建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、 备的质量价格关。 成本效益法则，作业划分为60—80个为宜。 容积率、市场需求、设计方案、财务评价、 2．1加强合同管理，严格控制合同变更 第三步：招标采购。根据作业清单和图 风险分析及最重要的成本目标等进行科学 首先必须增强合同的法律意识，把握合 纸进行项目的招标采购工作，上…阶段编制 地分