高投入未必有高产出—打造商业高租金的必要条件.docVIP

高投入未必有高产出—打造商业高租金的必要条件 时间：2011年1月19日 15:59 在商业项目运作过程中，租金价格无疑是体现项目经营状况的重要经济指标之一，同时也是判定项目是否属于成功运作项目之列的重要依据。于是，如何能够提高项目的租金水平，从而为项目争取更多的收益成为了开发商业项目时所要考虑的重要问题。那么答案又是什么呢？若把重点放在项目建筑形态和内部装修等环节上，一味地一掷千金加大各项资金投入，单纯追求打造“高端”的项目，并寄希望于此来提升项目的租金水平必然不是明智之举。以2009年奥北商圈内开业的一家知名开发商开发的购物中心来说，定位于中高档精品店，在品牌引进上成功引进了Zegna、Cartier、Omega等殿堂级知名品牌。更为值得一提的是该百货商场的内部装修水准，彰显品质的大理石地面以及华美的灯饰就不多着笔墨了，这里需要重点说明的是其“斥巨资打造”洗手间，洗手间大门统一以高档皮革包裹作为装饰，并设有专人在洗手间门口提供服务，其档次之奢华程度可谓是国内罕见。 然而就是这样一家顶级豪华配置的购物中心，其经营状况用“门可罗雀” 来形容也不为过。虽说一楼定位是以高档品牌为主，要求购物环境以舒适宽松为主，不以人气的多少为判断依据，但其它楼层走的是时尚品牌路线，应该是人气聚集的地方，但依然一片寂静。 可以理解该商场为了引进一楼的知名品牌不惜重金贴补和牺牲了黄金位置的租金最终实现了大牌的引进，所以其它楼层均以快速回收租金和高租金为招商标准，对品牌质量的把控上就无法做到尽如人意，一楼以外的所有区域走的只是中档品牌路线，品牌也都是在国内市场上认知度相当差的品牌，明显采取了租金为导向。这样的开发模式在北京乃至全国并不鲜见，脱离了市场的实际需求忽视了项目周边的商业环境和消费人群，完全依照开发商的意志和喜好来决定商场的定位，即便是投入再多的内装，再多的补贴来引进品牌，也还是不能实现高投入高产出。 ? 由此看来，由于商业地产行业的专业性强，其涉及的相关联行业数量较多，因此导致商业地产项目的租金水平的决定因素也相对复杂得多，以下对这些影响因素逐条分析说明： 商业环境 商业环境是指商业项目所在区域范围内的商业项目数量多少、整体商业发展水平及档次等众多因素相互作用下形成的某区域的商业条件的总称。显而易见，其具有一定的地缘性特征。据我司市场研究中心的统计数据显示，由于商业环境状况不同，我市各行政区内商业项目的平均租金水平呈现出如下特征。 ? 表一：各区租金水平对比表 ? 城 ? 区 东城区 西 城 区 崇文区 宣武区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山 通州区 大兴区 昌平区 顺义区 房 山 区 怀 柔 区 租金（元/㎡.天） 18 17.2 8.4 5.8 8.2 7.1 4.0 4.5 3.7 4.0 5.3 3.9 1.9 2.4 ? ? ? ? ? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????数据来源：二十一世纪不动产市场研究中心 以上表格显示，目前北京东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、石景山、丰台这城八区的平均商业租金水平高于北京十一个新城的租金水平。而东、西城二区的平均租金水平又远远高于其他各区县。分析这种现象出现的原因，主要是受到各行政区商业环境的影响。 作为传统的商业重点区域，西城、东城两区商业发展历史悠久，有庞大的消费力支持，商业氛围浓厚，区域内传统商业西单商圈、王府井商圈已发展成为集购物、餐饮、服务、旅游为一体的综合性城市商业中心。由于商业发展历史悠久，商业氛围浓厚，故商业物业的租金价格相对较高。 另外两个租金水平较高的行政区崇文区和朝阳区都也各自拥有良好的商业环境。其中朝阳区作为北京的经济发展中心，商业地产价值较高于其他区域。城市金融中心CBD随着经济的迅速增长，已成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心，以及首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域。各大实力强劲及资金雄厚的商户在选址朝阳区，加快了该区商业地产市场成熟的步伐，使商家的对租金承受能力得到提高。 崇文区近年来已成为北京房地产市场的热点区域，区域内已形成国瑞城、新世界百货、新世界万怡酒店等共同构筑起一个商务气氛更加浓厚的新崇文商圈。此外，伴随着政府启动城南发展计划，崇文区今年计划将新增20万平方米的商业设施，进一步凭借交通的便利以及南城整体经济的进一步发展。而作为本身建立较早，发展较完善的商业区域，与CBD最近的直线距离，相邻的西单、建国门商圈等，都将给崇文区的商业升值带来强大的动力，带动区域租金上涨。 此外，新城中租金水平较高的昌平区，随着新城建设的加快和回龙观、天通苑两个超大规模社区的逐步完善，