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西方经济学”规模生产”的理论与实践,在与现代市场需求细分化强烈碰撞后,产生了”规模定
Customization)可定义为:它是可以用”规模生产”的批量、成本和
制”的理论方向。规模定制(Mass
速度生产定制的个性化产品;又可以像”定制生产”那样”差别化”、个性化和多样化地生产批量的产
品;它将规模生产和定制生产这两种生产模式的优势有机结合起来,在保证一定经济效益的前提
下,满足单个客户的需求。对于普通住宅,目前客观的难题摆在面前。欧美发达国家之所以可以住
宅定制化,主要的原因是需求量小,现在中国仍处于大拆大建的时代,开发商们面对的客户量是极
大的。如果规模定制化普通住宅意味着开发企业需投人大量的人力物力,定制化带来的成本上升完
全成为负担,无法实现,所以在中国”规模定制”只能与”高端”相结合。
由个体化、个性化定制,发展到20世纪80年代规模定制的改革已日臻完善,如果复制到住宅开
发,便有了定制化住宅的概念,就是由消费者自己设计符合自己个性特点的居室环境和结构,然后
交给开发商进行建设。当”定制化”与”高端住宅”联系在一起的时候,其产品一定是高品质、高复杂
性、高度个性化的。它既是对工业化、标准化产品的一种反思,也是对个性化、乃至个体之审美情
趣、人格尊严的尊宠。是充分尊重客户,完全满足客户需求的不二法门。
三、规模定制高端住宅的探索
最经典的定制化高端住宅案例中,个人最喜欢的是赖特为考夫曼家族设计的流水别墅
(Fallingwater)。回看国内,其实定制化住宅也已有成功的经验和案例。其中最为著名的当属冯仑
的万通地产。高端住宅方面案例也较多。成都麓山国际社区,2007年开售的别墅组团叫价3.5—4万
元/平米,之所以天价,重要原因就是在于别墅可以在动工之前,由开发商提供的专业团队提供定
制化量体裁衣式的设计。2009年福建北纬25度项目,推出了原创、选制、定制三种服务。定制项目
包括:定制风水、定制户型、定制私家花园、定制智能化、定制装修、定制科技安防和物业服务。
这些典型项目,除个别尚在开发外,大多已成型,具体实施、销售业绩、市场认可度等方面都非常
成功。
2003年冯仑提出了万通的新战略,将香港模式转变为美国模式,其中定制地产成为了一条拓展
之路。今天,万通也确实在定制化住宅领域尝到了甜头,但万通很少在大型住宅项目中开发应用,
多数应用在公共建筑和大型商业项目之中,少量应用在别墅项目之中,此外是物业定制化方面。
长春市的楼市现状可以用”三多三少”来形容:普通产品多,高端产品少;标准化产品多,个性
化产品少;商品化东西多,作品性东西少。由此分析来看,规模住宅定制化如能实现,将成为长春
楼市的第一,拥有广阔的发展前景。就目前市场现状来看,定制化物业服务可以应用。开发商今天
面对的是越来越成熟、越来越苛刻的消费者,他们希望获得真正是他们所需要的物业和服务,这些
物业首先是买得起;其次是多样化;最后是定制化,并愿为自己所钟爱的定制物业和服务支付费
用。从而购房者获得的是满意和舒适,开发商获得的是良好口碑和合理利润,从而达到”双赢”。
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传统开发模式是先产品定位、规划设计施工,然后面向市场销售,需要一定的销售周期,特别
在市场疲软的情况下,销售周期会很长,营销费用会提高,这是一种先快后慢的模式,实际是降低
了资金的使用效率,而熟人定制化模式是一种先慢后快的模式,先在圈内挖掘客户,深人了解客户
需求,然后规划设计报批
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