当前欧美房地产市场调整的特征及其政策借鉴109385031.pdfVIP

当前欧美房地产市场调整的特征及其政策借鉴 国务院发展研究中心市场经济研究所 王微 内容摘要：当前欧美各国房地产市场仍在加深调整，对欧美各国经济乃至全球金融市场 的稳定影响较大。为此，欧美各国政府近期在稳定住房及信贷市场，促进经济稳定运行，减 少房地产市场调整对经济增长的影响等方面，相继采取了一系列应对政策。虽然政策效果有 待于进一步观察，但对于当前我国宏观经济的稳定和调控政策的完善，仍有一定的学习和借 鉴价值。 关键词：房地产，调控政策，国际经验 一、欧美国家房地产市场已进入新一轮调整周期 (一)主要发达国家的经济状况已经难以支撑房价的继续上涨，住房价格的下降及房地产 市场的调整已成为必然 自 20 世纪 90 年代中期以来，欧美国家房地产市场开始了为期 10 年的繁荣时期，各国 房地产市场规模和价格水平都已达到历史高点。1997~2007年，美国住房价格上涨了 104%， 法国为 151%，西班牙为 195%，英国为 202%，爱尔兰为 220%。经过近十年房地产市场价格的 持续上涨，欧美各国房价水平已经高估，房地产市场积累了相当程度的风险。经合组织(OECD) 的研究表明，主要发达经济体的房价收入比在 2005 年就已超过了各自的长期均值。其中， 爱尔兰、荷兰、西班牙、英国、澳大利亚和新西兰，其房价收入比超过长期均值 40%；加拿 大、丹麦、法国和美国，房价收入比虽然超过历史平均水平的幅度在 10%~20%之间，但仍然 达到了历史高点。国际货币基金组织(IMF)认为，目前多数发达经济体的实际房价，已经超 过了由其利率水平、居民收入水平及住房市场供求等因素决定的合理住房价格，其中爱尔兰、 英国及荷兰三国的情况最为严重，实际房价已超过合理住房价格的 30%左右，其次是澳大利 亚、法国及西班牙，约为 20%。美国房价虽已开始下降，但目前房价仍然高出合理价格 10%(见 图 1)。这说明主要发达经济体的经济状况及居民的住房支付能力已经难以支撑房价的继续 上涨，住房价格的下降及房地产市场的调整已成为必然。 (二)美欧国家相继进入房地产市场的调整阶段 一是美国房地产市场仍在继续加深调整。自 2005 年以来，美国房价进入下降通道，且 降幅不断加大，2008年5 月份20 大城市标普席勒房价指数(SP/Case-Shiller Index)同 比下跌 15.3%，10 大城市房价指数同比下跌 16.3%，均为自 2001 年以来的最大同比跌幅(图 2)。2008年4 月份美国新屋销售量仅为 52.6 万套，较上年同期下降达 42%，是 1982 年以 来的最大同比跌幅，说明美国房市下行调整正在加深。据估计，截至 2008 年4 月美国的实 际房价已从 2006 年的峰值累计下跌了 21%，与上一轮房市周期低谷的房价水平相比，仍有 9%~14%的下降空间。目前，美国房价下跌趋势尚未出现回转迹象，多数机构预计此轮美国房 市调整可望在 2009 年中期前后出现转机。 二是英国、爱尔兰等国住房价格由升转降，房屋成交量快速下降。2008 年一季度英国 和爱尔兰住房市场价格同比分别下降 1.0%和 8.9%，呈现出与 2007 年一季度同比分别上升 9.5%和9.2%完全不同的态势(见下表)。至 2008 年 5 月，全英房价已连续 7 个月呈下跌趋势， 是 1992 年至今房价持续下跌时间最长一次，房价持续下跌造成英国住宅市值缩水 4.4%。 三是多数国家住房市场调整在即，住房价格涨幅趋缓。据统计，目前包括比利时、新西 兰、加拿大、意大利、西班牙、荷兰、瑞士、丹麦等国家的住房价格上涨速度已开始减缓， 2008年 1 季度房价上涨幅度均比 2007 年同期有所回