长沙建发汇金国际分析及定价50p零售百货休闲购物餐饮专业市场销售方式建议.pptVIP

项目的优势(Strength)分析 南湖路 劳动路 芙蓉路 韶山路 项目临近长沙南北主干线——芙蓉路路，毗邻南湖路、韶山路，交通方便快捷。 距离南湖地铁站仅五分钟步程，同样受惠于地铁所带来的消费人群。 项目的优势(Strength)分析 约120米 汇金国际的临街展面约120米，临街展示面较宽。符合各类商业的基本条件。 项目的优势(Strength)分析小结 交通方便快捷 临近地铁站 临街商铺展面较长 为项目提供便利的交通条件，是开发商业物业的基础 为项目提供稳定的消费人群 为项目打造高端购物广场，提供了有利的展示条件 项目的劣势(Weakness)分析 本项目 南湖路 芙蓉路 东塘 商圈 侯家塘 商圈 雨花亭商圈 汇金国际位置虽然处于三大商圈中央，但是由于属于三商圈覆盖边角地区，周边客流量较少； 项目周边商业层次较低，尚未形成聚人流人群商业; 项目只临芙蓉路，与南湖路交汇处尚有一段距离; 项目所临近的芙蓉路，是长沙贯通南北的车流型主干道，项目对面人群过马路有一定困难。 项目的劣势(Weakness)分析小结 项目离商业中心较远 项目临主干道，高速车流阻隔了人流 项目商铺面积较大，总价相对来过高。消化速度可能缓慢。 通过与地铁，稀缺业态及有效手段的引导，将客流引向项目 以项目高端形象的打造及硬件优势弱化项目的地理位置劣势 通过整层销售的手法，将每个商铺的位置统一规划，尽可能造到物尽其用 项目的机会(Opportunity)分析 本项目 弘林国际 新时空 神龙大酒店 五华大酒店 国防科大 项目处于侯家塘核心圈内，周边有着稳定而高端的消费人群。 自身项目的形象品牌、商业部分硬件成熟。 侯家塘长沙“大客厅”商业远景规划。 项目的威胁(Threaten)分析 周边商业价值不高，一线临街商铺租金水平普遍不高； 神龙大酒店裙楼商业经营情况不是很好，低迷状态影响市场对 项目的商业环境的信心； 其他邻近区域的餐饮、娱乐如（宏林国际、新时空等）商业体直接威胁项目同类型商业的体的发展。 SWOT 长沙旧城中心，交通路网便捷，能够快速贯通南北，直达河西。 临街面长约120米 项目近邻地铁及公交车站，易于吸聚商业人流 优势-----Strength 离商业中心较远，周边消费人群人流量较少； 临城市主干芙蓉路，高速车流阻隔了人群，影响商业氛围（灰尘、心理、噪声） 项目商铺面积较大，总价过高。门槛过高。 劣势-----Weak 为传统城市核心，有充足的高端消费及日常消费能量 自身项目的形象品牌、商业部分硬件 侯家塘长沙“大客厅”商业远景规划。 机会-----Opportunity 周边商业价值不高，一线临街商铺租金水平普遍不高； 神龙大酒店裙楼商业经营情况不是很好的状态影响市场对 项目的商业环境的信心； 其他邻近区域的餐饮、娱乐如（宏林国际、新时空等）商业体直接威胁项目同类型商业的体的发展。 威胁-----Threaten 项目商业业态的分析比较： 序号 裙楼业态方向 特点 要求 汇金国际商业部分适应性 1 临街商铺 1、启动快、适应性强 2、可作住宅生活配套的补充 3、销售难度较低 1、有较长的临街展示面 2、商铺灵活间隔 适用 2 中型商业体 1、经营风险及难度低 2、可提升住宅项目的档次 3、易于整体出售 1、品牌店的引进的带动； 2、便捷的交通条件支持； 有适用可能 3 专业市场 1、租金高，回报快； 2、专业性较强 3、整体出售难度大 1、由统一经营公司进行经营； 2、需要有专业市场商会支持； 有适用可能但需找到专业客户 5 商业步行街 1、租金高，回报快； 2、商业气氛浓厚 1、需要地理位置支持； 2、传统历史的积累。 不适用 首层以生活配套街铺为主的商业 + 二层或以上为品牌主力店带动的高档消费商业（如专业俱乐部、品牌旗舰店或高端小众食肆等） 结论： 商业业态方向建议一： 优点： · 适合裙楼商业特点 · 启动较快、适应性强 · 经营管理难度相对低 · 符合目前项目商脉特点 · 增强住宅配套卖点 缺点： · 主力店租期长、租金相对较低 · 同类项目竞争剧烈 结论： 商业业态方向建议二： 专业市场 (主要以家居、IT、家电数码为发展方向如：曲美、美凯龙、国美、苏宁等) 优点： ·成熟后租金升幅大、回报高 ·商业辐射力强 缺点： ·招商难度高，要有商脉支持 ·需要一定规模、对地理位置要求高 ·统一经营管理 ·要装卸货场地 ·对住宅、公寓与写字楼有影响 Part III 商业部分的经营策略及对项目的业态定位分析 商业部分的经营策略： 整体出售，快速回笼资金 要对商业部分进行整体出售，大手买家将成为本项目的主要目标客户群，以下通过对大手买家进行接触，了解他们对项目业态定位的看法： 几天