长沙市岳麓区锦绣潇湘文化广场项目策划报告锋尚85p发展战略人文典范生活生活艺术馆.pptVIP

“抢占市场，截流客户”策略 为了降低项目运作风险，尽早抢领市场，达到迅速回笼资金的目的，因此项目在入市时机上应领先于竞争对手，尽早截流客户，在项目整体启动前拿出居住型公寓以团购形式对外销售，并给予一定的价格优惠；在项目后期销售酒店式公寓则以零售为主。 操作模式： 方案一：针对高校大学教师进行团购； 方案二：采取内部员工及关系户融资模式； 方案三：与几位大买家（如温州投资者）洽谈整栋购买方式。 优惠方式： 方案一：一次性付款85折，按揭付款9折； 方案二：统一单价，一次性付款2500元/㎡，按揭付款2700元/㎡ 备注：不管采取以上那种方式，都需要保证回购以增强客户购买信心（回购期为半年至一年，回购价格高出原价12％以上）。 首期推广节点主线 06年8月－9月 项目启动期 06年10月 市场公开期 06年11月 客户培育期 06年12月 内部认购期 0７年1月 引爆期（公开发售） 07年2月-3月 保温期 各营销流线节点划分 12月 2月 3月 11月 5月 4月 1月 6月 7月 8月 10月 9月 8月 01.20：公开发售 12.22：酒店式公寓示范样板房开放 10.01：1、项目亮相前炒作开始； 2、户型单张、楼盘模型到位。 10-19：秋季房交会 09.29：1、现场售楼处开放； 2、启动VIP客户诚意登记活动。 12.09：1、开始酒店式公寓VIP客户的优先选房； 2、取得预售证。 08.26：1、启动大客户推广活动； 2、形象宣传折页到位。 8-25：工地形象墙到位 营销推广战术 第一阶段：启动期—文化及形象导入阶段 推广时间：06年8月－9月份 传播途径：报纸、户外、现场及工地包装 推广主题：千年文风 典范生活 营销目标：通过悬念型软性广告及新闻炒作，引起市场关注，突出项目区位，迅速树立楼盘正面形象，为蓄客做准备。 硬件配合:现场及工地包装到位，现场售楼处开放。 营销推广战术 第二阶段：公开期—品牌形象强化阶段 推广时间：06年10月份 传播途径：报纸、网络、户外、电波、现场及工地包装 推广主题：人文圣地 私享领域 营销目标：项目整体形象推出市场，深化项目个盘形象，积蓄意向客户，并为前期意向客户做形象定位推广以进一步巩固物业高端形象。 硬件配合: 酒店式公寓装修方案确定 营销推广战术 第三阶段：培育期—品牌情感诉求阶段 推广时间：06年11月 传播途径：报纸、网络、户外、现场及工地包装 推广主题：打造长沙人文生活典范 活动配合：秋交会 营销目标：强化市场投资信心，为意向客户最终购买做铺垫 硬件配合: 加快工程建设 营销推广战术 第四阶段：内部认购期—品牌提升阶段 推广时间：06年12月 传播途径：报纸、分众传媒、网络、户外、电波、现场及工地包装 推广主题：文城杰座——全面提升公寓生活品质 活动配合：VIP客户优先选房活动 营销目标：锁定客户群体进行强势宣传攻势，强化客户的购买意向并形成良好的口碑效益 硬件配合: 样板间交付使用 营销推广战术 第五阶段：引爆期 推广时间：07年1月 传播途径：报纸、网络、电波、现场及工地包装 推广主题：文城杰座谱写人文生活享受新篇章 活动配合：隆重举行开盘活动 营销目标：形成热销盘形象 策略一：高品质的包装展示，提升项目形象； 包装展示攻略 策略二：充分利用临主干道的优势，以售楼部为核心展示点、配合外围导示、大型形象墙、灯杆旗、围墙，增强项目的昭示性； 策略三：表现形式上切合项目主题定位，建立极具冲击力的外包装，传递信息和激发购买欲望。 现场包装攻略 营销中心 面积：200 ㎡左右 主格调：高档、大气、敞亮、现代 功能分区：模型区、接待区、洽谈区、签约区、办公区 主要设备：模型、桌椅、装饰品、盆栽、茶水、灯光、背景音乐、电脑 工地围墙 工地围墙是楼盘宣传窗口之一，且宣传成本低。 墙体包装，沿工地围墙制作项目形象包装墙。 包装墙内容主要有： 项目开发商、建筑施工单位、监理单位等工程相关单位和证件号码； 项目名称、酒店的大型效果图、项目标志、主打广告语。 销售大厅的包装 简洁、时尚、高贵 参考图片 参考图片 重视销售现场包装设计 ?买楼是个理性消费的过程，但此过程中不乏感性冲动的例子，在售点现场的形象包装上作文章，就是要让买家来到这里，会产生一种抑制不住的冲动，从而提高销售成交率 ?样板间可以做二套，一套为装修交楼标准的样板房；另外一套以“时尚”为主题设计布置的样板房，在房间里加上一些小摆设，如放上几双拖鞋、书包、睡衣等生活用品，以生动居住空间的气氛，让房间多些生机与人气，也充满一份温馨、亲切 样板楼包