河南郑州升龙城项目整合营销推广策略提案1262010年.ppt

目录 PART 01 ：破译 升龙城密码 PART 02 ：调性 主题定位 PART 03 ：策略 以奇制胜 PART 04 ：动作 赢在执行 升龙城是什么？ 外表： 包罗万象 无所不有 mini世界 内涵： 城市名片 极致品质 国际典范 二、项目真相解读 本案的内涵是什么？ 一个房地产项目要真正做得出色，成为市场热烈追捧的对象，成为区域 的标志性楼盘，首先第一个任务就是要找项目的“魂”，这个“魂”与 城市、客层的文化、生活价值密切相关。 关键词： 物——尊贵血统 、面目可亲、 人文浸染、 形象鲜明 人——财智双全、重情重义、 升龙fans、 国际品味 升龙品牌——品质的高度、生活的高度、人文的高度，注定在优越之上。 既定的案名——升龙城，案名有“比兴”韵味，承载升龙品牌价值；也 突现本项目之于升龙一荣俱荣的重要意义。升龙城，表现了升龙要超越 自我的定位与姿态。 既定的规划——契合项目地块脉象和气场，较为完整聚集，易形成规模 效应，地块“蛟龙拥水，腾达天下”气质，犹如章法天成，早已布局。 既定的建筑风格立面——文化底蕴深厚——有着独特人文符号，率真、 稳重、华贵、典雅、时尚、简约现代风格，彰显人居文化内涵。 身处的环境——西南门户，30秒生活圈，入则宁静，出则繁华。 自身的土地价值——寸土寸金——内在的资本必须打造优良的产品。 综合产品价值——国际典范居住区，主导现代都市生活，立体院落景观， 金牌服务，世界级规格生活主场。 林上总总，宏观上决定升龙城与生俱来的“格”—— 作品。极致。典范。国际。主导。繁荣。聚集。品质。超越。 高度。价值。高尚。人文。传统。精致。升级。地标。中心。 标准。进取。差异。品味。继承。责任。自然。和谐。改变。 生活。辐射。圈层。包容。便捷。前沿。定制。引领。主场。 我们自娱升龙城为包罗万象的“草包” 为升龙城寻找帽子： 其实他是： 中心地位 城市作品 1、地位超越区位 地位内涵是升龙品牌与升龙城项目品牌的地位，外延 是规模效应下的中心辐射力，未来西南门户生活中心。 2、城市作品 是升龙品牌的升级，也是升龙城项目成就的城市名片， “新二代名宅”，国际典范。 备选： 中心地位 改变城市 代言一座城市的作品 一、项目总体开发节奏 在统一思想之后先要解决三个问题： 问题一：由于项目具有多业态的物业特性：住宅、写字楼、酒店、商业。项目将如何推？ 市场要求我们——先推住宅——再推商业——最后推出写字楼、酒店 原因：西南区房地产走势情报：区域内住宅用地以全面开发，销售一路走高，相反，由于 西南区办公企业人气没有起来，写字楼销售存在很大压力，而商业和社区商业，更是需要 有住宅人气的聚集以此带动。 客户要求我们——先推住宅——再推商业——最后推出写字楼、酒店 原因：购买住宅的客户群体与商业客户群体不同，住宅客户群体，选择升龙城，通常是为 了改变居住环境，他们需要的是你对他描述的品牌前景。而商业投资客，跟看重的是地 段，前景。而前景就要看企业的实力，商业消费圈的人群。故此，先推住宅才能引来商业 投资客。 产品要求我们—先推住宅——再推商业——最后推出写字楼、酒店 原因：抓主要矛盾，抓关键所在，我们项目，住宅体量100万平米，商业体量：近50万平 米,推住宅才能领大势 项目开发模式 在开发顺序上我们建议： 如果以嵩山南路与航海中路建立坐标系的话，我们的主题开发 地块全部集中在第一象限。开发销售顺序为：8#， 10 #, 1 #, 2 #, 7 #, 12 #, 5 #,6 #, 9 #,价格策略低开高走；开发的节奏依据销售的节奏来安排，销售当所推出房源销售完成70%的时候，在进行下一块地块开发。 原因：1、有利于形成规模效应的气场，气势先发；2、国家政策变化不定，开发节奏规模先大后小，抢占市场先机；3、解决了项目资金链的问题，能充分发挥项目滚动开发的优势；4、沉淀市场，聚集人气，将写字楼、酒店9 #地块开发放置最后，环环推进，节节拉高。 住宅 2010.9—2011.12 8#地、10#地住宅，一批1、2、3、4#楼，二批5.6.7.8.10-1#楼，总建：32万㎡， 均价：6000元/㎡，总销额：19.2亿元 2012.1—2013.1 1.2.7.12#地住宅，一批1、2#地，二批7.12#地。总建：24万㎡，均价：7000元/ ㎡，总销额：16.8亿元 2013.2—2014.5 5.6#地住宅，一批6#地，二批5#地，总建：29万㎡，均价：9000元/㎡，总销额： 26.1亿元 2014.6—2015.