江苏淮安涟水地块项目整体定位及产品建议报告1342011年教育住宅.ppt

涟水圣特路北侧地块定位报告2011年3月 本次报告需要解决的问题如何为项目精确定位，使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目？ 报告结构 涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间，区位独特，文化底蕴浓厚 涟水县位于江苏省北部，在淮安市东北部。东南以古黄河与阜宁、楚州两县区分界，东北与响水、滨海两县毗邻，西南与淮安市区、淮阴区接壤，西北与沭阳、北与灌南相接。 涟水历史悠久，人文荟萃。自公元前117年建县至今，已有2100余年历史。文化底蕴深厚，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经在此任职。此外，境内还有妙通塔、月塔、米公洗墨池等众多名胜古迹。 涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系，城市投资价值逐步显现 涟水区位显要，交通便捷。南屏苏沪，北扼齐鲁，有5条省道、3条国道穿境而过。宁连高速、同三高速、京沪高速在境内汇合。县城距连云港、南京、上海、北京分别仅需45分钟、2个半小时、4个小时和8个小时车程。 新长铁路、京杭大运河离县城仅25公里。黄金水道—盐河贯穿全境，南经大运河与长江相连，北经灌河与黄海相通。境内黑色化道路全面通达，县、乡、村三级交通网已经建成。 2010年9月27日首航的淮安飞机场在县境内陈师镇，离县城区10公里。 城市人口增长缓慢，对外吸纳能力弱，城市住宅基本为满足本地居住需求 根据规划，涟水城市定位为新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市，城市规模将不断扩容 一、城市总体布局 西片工业区，中片新城区，南片老城区，东片文教区，以“二河、二渠”穿插其间。 二、城市布局结构 将自然环境融于城市布局的生态园林式结构，即“二河、二渠、四片、一中心”生态型园林式城市结构。 三、涟水城市性质 新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市。 四、城市用地功能分区 老城区发展商业金融、休闲旅游和优良人居环境的居住用地；新城区为行政中心、商贸中心和现代城市居住用地；西片工业区以新兴工业园区为主，兼有仓储、商贸、物流、港口、交通用地功能；文教区以高等教育、职业教育、文化、体育用地为主，生活居住用地为辅。 城市经济增长快速，但人均地区生产总值偏低，目前城市房地产主要以解决生存需求为主 从产业结构看，涟水农业依然占据较大比重，城市第二、第三产业有较大的提升空间 目前城市固定资产投资增长较快，房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大 随着城市经济的发展，居民收入水平持续增加，消费意识不断增强，房地产市场消费空间较大 报告结构 涟水房地产市场特征：供应量庞大，需求也非常旺盛 2010年涟水加大了旧城改造步伐，未来商品住宅的年销售面积可能持续增长 涟水住宅市场特征：小高层抗性逐步减弱，市场主力产品相似，售价偏低 涟水房地产格局:大致划分为三个板块：政务板块（开发区板块）、城东板块、城西板块。 政务板块 在售项目分析：多层、小高层产品居多，主力面积在80-115㎡，售价3000-3700元/平方米不等 城东板块 在售项目分析：基本为多层、小高层产品，主力面积在82-130 ㎡，售价3000-3800元/平方米不等 城西板块：在售项目较少，但起点较高 重点竞争项目分析 重点个案分析—首府国际花园 项目亮点： 涟水首席别墅区，整体品质感佳； 项目紧邻县政府，区位较佳； 重点个案分析—状元府 多层户型 高层户型 重点个案分析—万香国际花园 户型设计：经济型房型为主，产品设计缺乏亮点 重点个案分析—学士苑 多层户型设计 小高层户型面积较大，销售困难 项目亮点： 项目周边学区较佳； 项目多层户型面积控制合理，总价不高 城市住宅需求将逐渐增加，随着涟水城市化进程和旧城改造力度的加大，涟水住宅未来将呈现明显的供销两旺态势，价格也将稳步上涨 政策调控对一二线城市影响巨大，尤其是限购令的出台更是压制住了大量城市住宅需求，这就导致了部分需求被挤压到三西线城市，从而带动当地住宅销售； 涟水旧城改造力度的加大将产生大量的住宅需求，另外城市化进程的加快也带来大量的住宅需求，整体来看，涟水城市住宅具有较大的发展潜力。 目前来看，本案所在城东板块整体市场竞争力明显不及其它板块，项目发展需有所突破 强相关竞争个案分析反映出本案依靠外部资源，提高项目品质、合理压缩户型面积的重要性 报告结构 项目区位：项目地处涟水东南，位于圣特路和尚学路交叉东北侧 地块基本情况 宗地四至：东至规划道路（现有沟渠），南至圣特路，西至尚学路，北至渠南东路； 宗地现状：地块北侧为农民用房，南侧为农田，原地居民住宅尚未拆迁 项目配套：生活配套不齐全，且档次较低；有较好的学区； 项目配套：周边商业以居民日常配套为主，整体层级一般 项目周边环境：综合环境较好 大市政配套 规划控制要点 规划控制要点 地块SWOT分析—