济南华鼎房地产盛座名都项目营销策划提案120.ppt

【城市状况】 平阴县距省会济南市60公里，与肥城、东平、东阿、长清等县（市）区接壤，总面积827平方公里，总人口36万； 是鲁中商业圈和鲁西南商业圈重要的衔接地； 平阴玫瑰是中国传统玫瑰的代表，平阴县因此被誉为“中国玫瑰之乡”。 与人参、鹿茸齐名同称“中药三宝”的阿胶，因始产于平阴县“东阿镇”而得名。1996年，东阿镇被国家命名为全国唯一的“中国阿胶之乡”。 国民经济 2006年，全县实现地区生产总值75.4亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7％。其中：第一产业增加值12.2亿元，同比增长7.4％；第二产业增加值45.0亿元，同比增长18.3％；第三产业增加值18.2亿元，同比增长15.1％。人均地区生产总值达到20663元，同比增长15.2％。 【建筑业和房地产业】 建筑业发展平稳。全县共完成建筑业增加值3.7亿元，比上年增长3.9％。具有新资质等级的建筑企业28家，实现利税2990万元，同比增长125.3％，房屋施工面积80.83万平方米，同比增长38.4％，房屋竣工面积34.06万平方米，同比增长10.4％。 房地产业健康发展。全年房地产开发投资7778万元。其中住宅投资完成7278万元，占房地产开发投资的93.6％，商品房屋竣工面积7.28万平方米，同比增长17.4％，商品房销售7.2万平方米，同比增长20.5％，商品房销售额9954万元，同比增长64.3％。 【人口与居民生活】 【城市发展规划】 做为中国著名的“玫瑰之乡”，定位于济南市域次中心，以发展加工制造和绿色农副产品加工业为主、兼有旅游业的山水生态城市。省会济南的制造业加工配套基地、绿色农副产品供应基地、省城“后花园”和居民休闲度假旅游地及商品流通集散地。 按照“突破远郊县，平阴要率先”的总要求，建设具有独特自然山水风貌和浓郁现代化气息的山水生态城市，2020年把平阴建成经济实力雄厚、物质财富充裕、城乡和谐发展、生态环境良好的生态宜居城市和山水园林城市。 平阴在售的商品房项目主要有龙居华庭、环秀山庄、玫瑰苑、乐盛·汇豪名郡、金冠名城、嘉瑞·东方明珠、锦源居、青年大厦； 东部空气质量好、自然环境优越，成为平阴最适合居住的区域；规模大或档次高的项目现阶段主要集中在东部； 虽然县政府要南迁，但居住中心还是在城市中部并呈现向东发展的趋势； 购房者的样子! 【总价】 从市场接受程度来看，20－30万之间是市场的最佳结合点； 考虑目前市场的产品状况，如果在现有基础上进行拔高的高端产品，主力房源的总价不宜超过35万。 必须要通过市场的差异化竞争规避市场运营中的风险； 平阴做为一个发展中的房地产市场，运作还处于低水平阶段，对于我们的项目而言显然具有很大的市场空间； 在产品同质化严重的平阴房产市场，与其说锁定对手，倒不如说自我超越； 本案在产品、物业管理、园林环境、推广等各方面必须要做到突破，压迫竞争对手！ 2008年平阴房地产市场的在售房源中并没有同类型的高档别墅与之相竞争； “龙居华庭”、“环秀山庄”已经使平阴市民接受了高端项目的概念，为后期“盛座明都”的推广打下了坚实的基础; 开发商的电力公司背景在推广过程中具备很强的亲和力； 扩城运动带来大量城区人口向周边转移，而且率先走出去的都是拥有一定经济实力的“中产阶级和新知阶层”； 城市增容吸引周边人口向城市靠拢。 一切创造活动的终极目标就是建筑。 ——德国包豪斯宣言 定位核心价值凸现 这群人生于60-80年代，受传统思想的洗礼，感90年代市场经济冲击； 70年代末和80后的人群个性张扬，“我选择我喜欢，我不成功谁成功” ； 60、70年代出生的人更多的是“怀有感恩的心，感谢时代让我成功” 他们崇尚智慧，热衷创造，他们积极主动地追寻一种与自己阶层格调及审美趣味契合，同时更加成熟、睿智与本真的知性生活，住宅无疑成为了体现这种生活方式的重点； 他们是标准的“食脑”一族； 他们依靠自身的智力和知识创造并维持着稳定而良好的生活品质； 他们拥有良好的教育背景，但可能并不具备显赫的家族背景； 他们中多数二次置业的趋向明显； 他们的年龄在30～50岁，拥有家庭和社会责任感； 他们大多受过高等教育，文化层次较高，注重生活品质，认同现代流行生活方式，能接受很多的新鲜事物。 【心理特性】 ◎他们已经功成名就，有一定的社会地位和影响力，有自己的社交圈子； ◎他们在成功之后开始追求生活的美好品质，提升生活品味，甚至享受养生乐趣； ◎他们买房子不仅仅是为了满足居住功能，更希望自身的身份感和荣耀感得到社会的认同和尊重； ◎他们希望自己的居所幽静隐秘，要求私密性和安全性很高；