山东青岛温沙雅舍国际度假村项目策划报告1212011年远郊教育未来规划多层别墅洋房.ppt

别墅定价 200 250 300 350 400 天泰蓝泉 海信温泉王朝 鳌山名苑 岭海迪亚湾 330 560 289 300 274 430 450 500 550 天泰圣罗尼克 200 190 290 310 150 一山一墅 200 240 即墨双拼别墅总价 150 200 250 300 350 财宝山庄 220 320 180 280 100福国际山庄 城阳双拼别墅总价 即墨双拼别墅主力总价范围为200-300万 城阳双拼别墅主力总价范围为180-320万 崂山无双拼别墅产品出现 全市别墅主力价格扫描——双拼 别墅定价 全市别墅主力价格扫描——联排 100 150 200 250 300 290 一山一墅 天泰圣罗尼克 海信温泉王朝 依泉美庐 鳌山名苑 岭海迪亚湾 180 310 280 220 200 190 160 123 200 120 150 即墨联体别墅总价 100 150 200 250 300 200 千禧国际村 财宝山庄 百通香溪庭院 260 220 180 170 178 165 180 100福国际山庄 银盛泰德郡 195 145 城阳联体别墅总价 即墨联排别墅主力总价范围为120-220万 城阳联排别墅主力总价范围为150-220万 崂山区只有颐和星苑有联排总价为440-460万 颐和星苑 400 450 500 440 460 崂山联体别墅总价 别墅定价 全市别墅主力价格比较 150 350 300 250 200 400 550 500 600 450 700 650 城阳板块 即墨板块 独栋420-650万 双拼200-300万 联排120-220万 独栋400-500万 双拼180-320万 联排150-220万 独栋主力总价在440-650万之间 崂山板块 独栋1千-2千万万 联排440-460万 联排主力总价在120-220万之间 双拼主力总价在180-320万之间 别墅定价 本案别墅与市场产品比照 别墅类型　 市场主流面积 （地上销售面积） 本案销售面积 独栋 320-450 240-350㎡ 双拼 230-350 联排 200-260 本案别墅销售面积240-350㎡，根据面积比照，此面积区间与全市别墅市场双拼别墅面积相近，由此，总价卡位为180-320万元/套 别墅定价 总价卡位得出本案别墅产品定价 注释：单价段为总价与各类产品面积的平均值加权值（n1,n2,n3,n4），并对各平均加权值取舍，取各类产品的中间值。 以上产品的单价水平均为平均单价 别墅毛坯均价 7500--8500元/㎡左右 1-同样作为旅游度假项目，无论是区位条件还是区域、市场成熟度，本案所在版块尚不及即墨别墅区。 建议：本案别墅价格跟随全市独栋产品价格体系，取中间值，为保证去化，不可过高。 别墅定价 市场比较法+总价卡位法 综合市场比较法和全市别墅总价卡位法， 得出本案别墅均价： 毛坯均价约 8000元/㎡ 洋房定价 市场比较项目选取与价值实现因素加权 确定洋房产品价值实现要素及价值实现权重,选择参考项目铂金府、金色荔园、圣水山庄、学府嘉园洋房产品价格为依据 比较内容 比较因子 权重 类比B：铂金府 类比C：金色荔园 类比E：圣水山庄 类比E：学府嘉园 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地段资源 市政交通 5% 1.3 0.065 1.4 0.07 1.5 0.075 1.3 0.0845 周边景观资源 8% 0.6 0.048 0.5 0.04 0.5 0.04 0.5 0.024 周边市政配套 11% 1.6 0.176 1.7 0.187 1.7 0.187 1.7 0.2992 投资价值 5% 1.3 0.065 1.6 0.08 1.7 0.085 0.8 0.052 项目可提升价值 建筑风格 6% 0.6 0.036 0.8 0.048 0.8 0.048 0.5 0.018 单体户型设计 9% 1.4 0.126 0.9 0.081 1.2 0.108 0.9 0.1134 装修品质 6% 0.5 0.03 0.5 0.03 0.5 0.03 0.5 0.015 设备、材质档次 4% 0.6 0.024 0.7 0.028 0.8 0.032 0.5 0.012 建筑规模 7% 0.9 0.063 1.5 0.105 0.8 0.056 0.4 0.0252 空间布局、环艺设计 6% 0.7 0.042 0.8 0.048 0.6 0.036 0.4 0.0168 小区配套 8% 1.1 0.088 0.7 0.056 0.6 0.048 0.6 0.0528 物业管理 9% 0.9 0.081 0.7 0.063 0.7 0.063