山东临沭县房地产市场研究及A1—01号地块发展定位报告78p大盘府邸产品建议.pptVIP

项目位处临沭县经济开发区，周边集中了常林集团、金沂蒙集团有限公司、华丰肥业有限公司、伟业集团、常林生物科技有限公司、五金机械总厂、天方工具制造公司、兴大食品有限公司、卡特重工有限公司、盛华管业有限公司、晴朗工艺品有限公司、常泰机械公司等工业企业，其中多数为劳动力密集型企业，多个企业员工收入在当地较高，其中的技术骨干、企业高管是临沭主要购房群体，可为项目营销提供了客户支撑。 地块外围交通便利，北侧有连接临沭中心城区的交通要道常林大道、西侧由S225与G327通往临沂市，南侧有滨海大街和兴大街与主城区相连，但是交通情况复杂，安全性较差。 周边配备临沭中医院、郑山医院、临沭实验小学、振兴小学、临沭二中、郑山中学等医疗、教育等设施。 地块所处开发区，从中长期远景规划看片区发展，政府主要以招商引资和发展工业企业为重点，相应的商业、公园、体闲广场等公共配套不足。 与临沭县城各片区相比、地块周边尚无房地产开发案例，市场认可度低，且无人居集群效应。 地块占位属性分析 地块自身属性分析 30度夹角 后期开发 前期开发 墓地 10度夹角 从中长期建设角度审视，600亩的地块为临沭目前最大的商住用地，以造城的理念融入，以多元化产品、价值梯度和消费链接制胜，有利于把项目打造成临沭标杆大盘； 地块为梯形规则形状，整体呈东北——西南走向，东西边缘线平行，南北间距较大，南向边缘线与东西垂直线夹角30度， 地块轴线顺时针方向旋转10度左右。 东南向目前尚有部份居民未折迁，西向为居民菜地，地形平坦，但北侧有集中墓地，显然已成为建筑风水抗性； 用地红线南北侧有低等级公路与225省道相通，目前人行和车流量很少； 周边有政府安居房、居民自建房，但建筑形象较差，整个地块隐藏其中； 地块优势分析(strength) 县城通过北侧常林大街与临沂开发区相对接，地块周边工业发展优势明显，有一定的区域发展认可度； 临沭是临沂经济发展强县，周边企业产业型居民密集，且多数企业效益好，员工收入水平较高，可提供优质的消费客群； 600亩的商住地块的整体性开发在临沭前所未有的，实施产品多元化、价值梯度和消费层次链接式开发，有利于把项目打造成临沭标杆大盘，且有定价话语权； 项目地块形状方整，且地势平坦，无天然和人工建筑障碍，光照不受影响，便于项目的快速启动； 地块劣势分析(weakness) 房地产业按紧跟政府规划走向朝北、东向发展，地块所在的城西区尚在突破中，周边没有相应的开发项目，欠缺集群优势； 地块边缘交通道设施较差，虽能与周边城区主干道路相边，但人行量有限，不利于项目实体形象展示； 地块周边无重要的城市景观资源和公共休闲设施，且地块本身不具备直接利用的植被和水域； 地块处于城区和工业园区的结合部，周边多为自建民房和企业厂房，形象较差； 周边配套设施相对缺乏，主要表现为离商业、景观、娱乐等设施离项目地块有较长一段距离，生活的便利性无以体现； 临沭县经济基础薄弱，市场整体处在发展初期，对于别墅等高端产品具有一定的抗拒心理； 地块机会点分析(opportunity) 临沭整个房地产市场发展的区域不平衡性必将在人居分离、快速城市化进程中打破，势必寻求南向、西向的发展路径，作为临沭首个城西600亩的大盘，完全可以独树一职，以造城的理念融入，引导居民消费。 地块威胁点分析(threat) 政府对房地产市场严格调控期，未来充满不确定性； 市场已经具有了少数高品质项目，价格持续低涨幅背景下的平淡楼市，势必增强市场观望氛围，单一化产品界入可能会延长销售周期； 临沭县城范围较小，城北、城东的大体量开发存在竞争的不确定性。 市场分析 地块分析 发展定位及产品建议 二、三次置业者多为以前层购买过自建房对于商品房来说，大部分人均为首次购买； 有不少原周边居民或外来人口在临沭生活多年一直是租房居住。 初次置业者超过半数，占比为51.72%，其余多为二、三次置业者。 置业属性 两级分化严重。支柱企业员工、私营业主、公务员、事业单位等人群收入较高；一般家庭收入较低，个人月收入不足2500元。 家庭年收入集中在6-15万（66.67%），6万以下低收入占比达到25.00%,15万以上收入者仅有8.33%。 收入水平 周边乡镇居民购房主要为了子女就学或是工作需要。 改善居住条件（41.79%）、子女就学（22.39%）、工作需要（16.42%）、结婚（10.45%）以及拆迁（8.96%）是主要购房目的。 置业目的 在当地，父母与已婚子女一般均分开居住，而已婚子女与自己的孩子组成两代家庭。 以三/四口两代同住的家庭结构为主（66.67%），还有就是四/五口三代同堂家庭（33.33%）。 家庭结构 企业员工主要是指一般员工及中层，许多高收入的高管选择到临沂置业； 当地政府/事业单位经常集资建房