山东冠县中通领尚城定价策略与思路64p2012年4月市场调查研究入市策划.pptVIP

2012.4.14 目录 选取标准：取市场上在售项目均价，得知冠县住宅均价约3150元/平米； 价格最高的楼盘为盛世华府，均价3400元/平米，该项目最高价已超过3600元/平米。价格最低的为阳光花园，最低2700元/平米。 目前，房地产市场冷淡，观望者增多，2011年第四季度，房价基本未涨； 据市场调查，新一轮的开盘项目售价可能小幅下调； 冠县房价呈现“南高北低”的规律，与冠县城建重心南移相符； 喜之风俗策划代理的房地 产项目售价都偏低，如：位 于县城中心的新城名都开盘 均价2900元/㎡，与缺乏配 套的北城项目持平； 理论上：价格应与价值相符，即：价格=价值； 实际上：一定时期内，价格应略大于价值，开发商才有利润，即：价格≥价值。“大”的幅度需要掌控，大得多了，卖不动；大得少了，不能实现利润最佳化。 选取标准：冠县市场在售住宅项目在售项目总体量97万平米。2012年第一季度剩余量64.35万平方米 根据市场情况和出让土地量得出未来冠县市场将推出住宅约185.67万平米 1、成交量受市场因素影响逐年下滑。 2、2010年政府土地大量投放市场，未来商品房供应量巨大。 3、在售及新开楼盘增加，消费者选择余地较多。 4、房地产市场由卖方市场转为买方市场。 本案采用“市场比较法”也叫“可比楼盘量化定价法”进行分析 对市场进行分析 从策略上，要以“消费者+竞争”模式进行指导 项目整体收益预算 ◆价格升幅周期 以销售节点为周期，以重要节庆或活动日为节点。在此节点可以考虑调整价格。 ◆价格升幅比例 根据市场反应，升幅每次以2%为宜。 ◆价格调整公式 将小区内若干栋同类物业的基准价格乘以各调整系数，从而得出各单元调整后价格。计算公式为： 单元价格=基准价格×单元调整系数×（1+楼宇位置系数）×（1+单元朝向系数） 或者： 单元价格=基准价格×（1+单元楼层系数）×（1+单元朝向系数） （后者适用于单栋楼的单元价格计算） ◆价格变化，市场反映及控制 ◎把握地产市场整体价格走势变化，采取领涨、跟涨或静观其变的策略。 ◎当因提价导致销售冷清时，采取赠送物业面积或赠送其它促销品以缓解客户的抗拒心理。 ◆ 以会代销形式入市，散户团购为宣传切入点，确保1、团购成功带动后续销售；2、不成功避免传统入市风险。 ◆ 宣传重点以品鉴楼盘为主，不提7#楼销售，避免大量宣传后入市不成功带来的负面影响。 ◆ 销售现场客户预选房号为是否入市依据，根据选房交订客户情况确定后续价格、方案。 ◆ 邀约相关专家以会议形式传达楼盘信息。 ◆ 以价格为基础，制定两套价格方案根据预订客户情况备选。 ◆不以利润为最终目标，以引爆市场、引爆本项目销售为目标。 ◆捆绑形式进行车位销售，降低后期销售难度。 车位与住宅绑定销售，车位+房子购买总价优惠一万元，避免房源销售后期车位销售困难的局面。 前期持有217张2000元优惠卡的客户总价优惠2000元 品鉴会前，交订选房客户交5000送10000 凭品鉴会邀请函领取礼品一份 签约认购当日送礼品 综上所述本定价策略是依据市场调研的精确数据和本项目开发成本、项目预收益，结合目前的房地产发展形势，根据科学的定价理论统筹制定。 2012.4.14 优点： 确保该楼利润后续楼盘不用补该楼差价。 原价 缺点： 与市场相背离，入市不成功，增加二次入市难度整体进度放缓 优点 ： 符合市场，提高入市成功率，引爆楼盘销售。 95折 缺点： 低于成本价需后续楼盘补齐 差价，需提高后续 入市均价。 7#价格方案分析 7#销售政策 价格估算 量化定级指标 5 E、最大 　 5 E、最好 G、物业管理商资质 4 D、很大 　 4 D、很好 F、是否人车分流 3 C、一般 C、户数 3 C、一般 E、物业管理费 2 B、很小 B、总占地 2 B、很差 D、绿化率及养护状况 1 A、最小 A、总建筑面积 楼盘 规模 8 1 A、最差 A、保安B、清洁卫生C、机电 物业 管理 4 5 E、最完善 　 5 E、最完善 园绿地、商业购物 4 D、很完善 D、规划现状 4 D、很完善 医疗卫生、文娱体育、邮电、公 3 C、一般 C、规划重要性程度 3 C、一般 B、社会服务设施：文化教育、 2 B、不完善 B、规划完善程度 2 B、不完善 、供气、供电 1 A、最不完善 A、规划期限（远中近期） 城市 规划 7 1 A、最不完善 A、城镇基础设施：供水、排水 配套 3 5 E、最多（近） 　 5 E、最好 E、臭水、废物 4 D、很多（近） D、大中小巴舒适程度 4 D、很好 D、污染、噪音 3 C、一般 C、站点数量 3 C、一般 C、清幽宁静 2 B、很少（远） B、距公交站远近 2 B