房地产定价及各方主体的利益分析.pdfVIP

宏 观 经 济 C O N T E M P O R A R YE C O N O M IC S 房地产定价及各方主体 的利益分析 ○毕晓琳 （中国海洋大学经济学院 山东 青岛 266100 ） 【摘要】 房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方 是开发商销售商品房后的销售收入扣除全部生产、销售成本， 式，而在房地产定价背后的是各方主体的利益。 本文分析了房 缴纳税金后的净利润。税金指营业税、教育附加税、城市建设附 地产的定价策略以及各方主体从房地产定价中分得的利益和 加税、防洪费、交易管理费等。 他们之间的博弈行为。 3、房地产的定价方法 【关键词】 房地产 定价 利益主体 博弈 一般来说，房地产的定价方法有成本加利润法、市场价法 一、房地产价格确定的特殊性及价格结构 和需求导向定价法三种。成本加利润法是在全部成本的基础上 1、房地产价格的特殊性 加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格，即：价格= 成 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其 本+ 利润+ 税金（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利 共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动， 润率计算）；市场价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装 受供求等因素的影响；第三是按质论价，优质高价，劣质低价。 修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格； 然而房地产价格与一般物价相比，更表现出一些不同的特征。 需求导向定价法需求导向定价法是依据买方对产品价值的理 （1）房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表 解和需求强度来定价，根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外 示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS 租金= 本金VS 利 销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。在何种情况下 息）。其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需 采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关 要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产 系到开发商的营销结果与投资效益。 商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为 （1）成本加利润法。这一方法紧紧围绕着开发商的利润目 一种投资去购买商品房，用于保值、升值。他看中的是房地产商 标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房 品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。 地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工 （2）房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房 质量等因素相应制定合理的目标利润。这种方法无疑是比较简 地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身， 便的以不变应万变的定价方法。但是，由于开发商取得地块的 而是有关该房地产的所有权、使用权。 途径不同，施工管理办法不同等，同等楼宇成本的差异也比较 （3）房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常 大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格 与周围其他宗房地产构成某一地区。这个地区并非固定不变 未免有点一厢情愿。市场能接受的价格才是合理的价格，只有 的。尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是 市场接受你的价格你的房子才能卖出去，因此在存在竞争的情 在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考 况下，市场价法是比较合理的。 虑结果后才能形成房地产的今日价格。 （2）市场价法。以我国东部发达城市为例，房地产市场已经 （4）房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成， 经历两个阶段。第一阶段是九十年代中期以前，房地产开发企 交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、 业不多，开发项目也不多，目标市场