贵阳市金阳汇城项目营销战略与策略报告1322010年.ppt

产权酒店和酒店服务公寓产品存在市场空白，商办或商业公寓均以低端的商住楼或者写字楼形象出现，且产品面积偏大。 2009年宽松的政策，充裕的流动性造就了房地产市场的一个又一个历史记录，成为国家房改后房价增长最快的一年。 鼓励自主需求 宽松优惠的信贷政策 优惠营业税 国十一条有保有压，“二套房贷”不管是否属于“改善性需求”首付不低于4成的细则将对抑制投机性购房作用明显。 政策转向值得业内警惕，短期内市场波动可能性加大，但房价上升趋势不会逆转。 政策环境对本项目可能产生的影响 位于贵阳市行政新区—金阳新区，公共基础设施完善，居住环境良好，区域发展迅速，且其发展潜力已被普遍认同。 区域内房地产市场活跃，有较多大盘项目，商业供应量大，且均能实现良好的销售，具备投资环境。 项目位于新区中心CBD，为主要政府机构所在地，周边有大体量商业开发，但居住和商业环境的成熟尚需时日。 项目体量小，不临主干道，仅有南侧、西侧临规划商业步行街，昭示性弱。 商办用地性质，可商可住可办公，用途灵活；酒店经营管理公司经营南向塔楼，管理北向塔楼，投资功能明显。 项目属性： 项目营销环境总结： 本项目属性决定客户群体的锁定，投资性项目将以投资客户为主。 商业公寓客户详细情况参照世联操作项目——武汉·航天双城商业公寓客户： 世联操作项目——武汉·航天双城项目商业公寓开盘客户情况介绍（详细数据，客观分析）： 客户定位对营销工作的指导意义 湘潭晶都公馆：酒店进驻8天后开卖、18天售罄274套！ 成功关键举措一：成功引进当地知名华天酒店，营造了核心投资价值，实现楼盘快速旺销！ 成功关键举措二：精确、高效的媒体投放直接切中目标客户。 成功关键举措四：集中推货，销售现场逼迫策略层层营造紧张气氛。 案例可借鉴之处（湘潭晶都公馆） 成功关键举措一：该盘率先提出“公寓也百变”概念，可商可住可办公，功能多样化，投资多样化。 案例可借鉴之处（虎门地标） F：我的特性是什么？ A：我们好在哪里？B：我能带给客户什么样的投资价值？ 项目价值体系 形象定位（项目形象基调，不对外出街） 属性定位（可对外出街） 属性定位（可对外出街） 案名建议： 备选案名建议 阶段推广语建议——推广阶段划分 阶段推广语建议： 阶段推广语建议： 阶段推广语建议： 阶段推广语建议： 视觉表现建议 VI设计——LOGO VI设计 VI设计 VI设计 VI设计 包装展示的目的 地界包装：突显项目势力范围，加强引导，增强项目昭示性，让客户更容易找到。 金阳大道与建筑勘察设计院北侧小路交汇的路口导视牌 道路美化 地块边界围墙围挡，布置3-5个空飘 楼体昭示性：建筑主体封顶后悬挂楼体灯光字或者营造独特的夜间灯光效果。 现场销售中心，一层东南角部分商业面积做现场销售中心 现场销售中心装修风格建议——现代简约风格 现场销售中心装修风格建议——现代简约风格 现场销售中心服务细节 样板房：营销噱头打造，“一套皮箱式的房子” ————1套类似于张智强《我的32平米》中介绍的房子 工程形象展示增加客户对项目的信心，并感受到我们的变化 客户攻略 市内接待中心建议 区域内客户截流 市内客户定向拓展 户外建议 报纸 短信 酒店签约仪式（政府和媒体记者版） 流程建议： 场地布置建议： 酒店服务公寓样板房设计成果发布会（产品说明会） 酒店管理公司进驻签约仪式（客户版，产权酒店产品说明会） 酒店服务公寓物业服务内容建议 推售攻略 酒店服务公寓推售安排 营销节点安排原则： 2010年营销节点梳理 开盘前后推广工作安排 2010年营销总控图 2010年营销费用预算 营销关键点回顾 商业销售预案 楼体灯光字以发布销售信息为主 沙盘讲解 深度洽谈区（签约室） 办公室，兼财务室 前台接待区 洽谈区 前台接待区：销售代表等待轮换接待客户。 沙盘讲解区：对着沙盘讲解项目整体和产品情况。 洽谈区：销售代表与客户洽谈购买事宜。 深度洽谈区（签约室）：贵宾、难点客户洽谈区，兼顾销售签约区域。 此部分面积约为360㎡，层高为4.2米，气势较足 极简主义 大量运用几何线条 现代都市 颜色和材质的对立统一 安全帽内设置一次性隔离纸 采用看完样板房后设置湿纸巾搽手 洗手间护理套装：护手霜、梳子、针线盒等 停车场人性化服务 擦鞋机 雨伞架 张智强的《我的32平米》介绍了他位于香港的住所，虽然只有32平米，经过他的巧思，将空间重叠移动，容纳了他的全部需求：生活、工作和聚会，面面俱到，将空间的功能发挥到极致。32平米的房子放得下私人影院、大浴缸、37英寸液晶电视、走得进去的衣橱、20人的聚会…… 项目样板房可参照《我的32平米》的空间设计思路装修1套样板房，冠上“一个皮箱式的房子”的包装概念，强调小空间空间无限扩展，增加项目营销噱头。酒店服务公寓产品推广阶段，配合