知名商业地产公司项目操作指引实用手册(501页).docVIP

万*商业地产公司项目操作指引手册 第一章 总则 第1节 总 则 一、为保证项目执行阶段的各项工作顺利推进，在不突破管理制度的原则下，持编制此手册。本手册制定的主要目的是： 1、增加一些制度正本中未包括的业务规定： 2、提供相关业务表单或案例模板； 3、明确各项模糊事项的业务审批流程，以适应快速发展的城市综合体项目的管理特点； 4、为制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指引，即项目公司必须在一定时间内获得有效指令，以提高工作效率、实现股份公司的经营目标。 二、易于理解、将模糊事项进行规范和指引、增加可操作性是本操作手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程有助于业务管理制度的理解和执行。 三、本手册为项目操作的行为规范，为项目管理制度的细化和延续。 四、本手册如与万*股份公司管理制度有不符之处，以万*股份公司制度为准。 第二章 项目管理细化规定 第2章 项目管理细化规定 一、文件上报规定 1、联络单的发起联络公司栏，需注明经办人，便于股份公司处理文件如需沟通能及时找到相关责任人；联络单和报告性文件必须注明需要由相关部门进行回复或批示。亦或仅作为知会等意图，必须明确标注，以明确文件和事物的处理责任； 建议项目公司某些业务上报的联络单上增加“领导批示意见”栏，便于股份公司领导可直接批示意见，提高工作效率。 2、关于联络项目管理中心的联络单，其联络对象栏必须具体至项目管理中心相关部门，即经营计划类、管理类、工程质量安全类、销售物业设计类需分别明确联络计划部、营销部、质量监管部和设计部，如与这几类业务不单一相关的具体业务，联络对象可为项目管理中心。联络单内，不需抄送：分管副总裁、项目管理中心总经理或各部门总经理等，各部门负责人将根据部门职责、制度规定权限并结合具体业务，直接处理下发执行或请示项目管理中心总经理、分管副总裁审批后反馈至项目公司执行。如项目公司与股份公司各部门沟通有争议时，上报的联络单则可写抄报相关分管副总裁、总裁。如按权限规定、有特殊业务需要直接向分管副总裁、总裁汇报或请示的，联络对象可直接为分管副总裁、总裁或实行抄报。 3、如联络对象是股份公司其它业务部门，抄送项目管理中心，抄送对象也请遵循第2）条规定，同时，需在联络单内说明抄送目的是告知备案或需协助督办或需组织协调会，便于明确主办单位，也有利于及时处理，提高工作效率。 4、项目公司拟发股份公司各部门的联络单，必须经项目公司总经理签署意见才能生效；同时，股份公司各部门或公司相互间的联络单，必须有部门总经理签字和项目公司总经理签字才为有效指令。 5、项目公司对外发任何正式文件，必须经总经理审查后才可发出；牵涉到成本和经营较大影响的文件（如对政府和合作单位承诺文件、会带来经济争议和公司事项有影响的公函等）须由财务负责人和总经理审核后，报项目管理中心总经理，主管项目副总裁，视情况报总裁批准。 二、关于新项目命名的管理规定 万*广场新项目命名，须经股份公司各相关部门商议会签，股份公司领导批示后，报董事长审图会审阅会审通过，获得股份公司审批通过的新项目命名由项目公司报项目所在地的地名办批准后，方可实施。 三、项目报批报建流程 项目报批报建流程主要为项目公司前期报批报建提供参考依据，为项目开发服务。（详见模板） 十六、办公室租赁、装修事宜 对于新成立的项目公司，办公室租赁及装修标准（租赁面积、价格、地点）需报项目管理中心审核，并经项目管理中心计划部、项目管理中心总经理、股份公司办公室主任、主管项目副总裁审批后执行，具体合同审批、招标等事宜按制度相关规定权限执行。 十七、住宅项目会所、幼儿园等经营性物业招商 住宅项目会所、幼儿园等经营性物业招商由项目公司负责，合同签订前需将租赁合同报计划部，会同股份公司法律事务部、营销部、商管总部住宅物业部进行会审后由项目管理中心总经理、分管副总裁批准签署，视情况报总裁批准。 十八、项目开业或入伙前与商管公司协调及落实事宜 1、项目公司负责商业广场开业前的空调系统水处理工作。 2、项目公司应统筹、配合完成步行街商户自装（应符合消防规范）的消防报建及报验工作。 3、商业广场开业前，项目公司牵头组织空调主机、消防主机和智能化系统施工生产厂家给予商管工程运行和维护保养培训。 4、项目入伙工作由项目公司牵头，物业公司（商管公司）全力配合，项目公司负责承担入伙过程产生的费用（已含在物业启动费的列支项目除外）。 十九、商场开业运行后的维修管理 目前商业项目的包总基本上是外地施工单位，分包单位也比较多，商场开业后发生的工程质量问题难以得到及时的维修。鉴于此，在项目竣工验收后，项目公司可和承包商（总包或分包）协商：与一家本地施工单位签订三方（承包商、业主、第三方）委托维修协议，即承包商委托第三方代为完成其承包工程的维