贫富差距对房地产价格的影响——基于国际视角的实证分析.pdfVIP

经济论坛 贫富差距对房地产价格的影响 基 于 国际视 角 的实 证 分 析 辽宁大学 闵乐 一 、 引言 (二)影响房地产价格水 平的因素 近年来持续快速上涨 的房地产价格成为人们关注 的焦点，同时我 房地产的价格水平可以表示为 以货币为单位的绝对形式 ，也可 以 国的贫富差距不断扩大并超越了国际警戒线。贫 富差距 的扩大是否对 是房价收入比或租售比等指标 的相对形式 。由于房地产本身 的区位 、面 房地产价格存在显著的影响，这是本文探讨 的问题 。本文将 以国际的视 积等 自然差异明显 ．比较不 同国家地 区的房地产价格水平时，宜采用相 角 比较多国的房地产价格水平与贫 富差距程度 ，运用多元回归模型检 对形式 。本文选择租金收益率 ，即租售 比的倒数 。作为代表房地产价格 验贫富差距对房地产价格 的影响。 水平的变量 。租金收益率低 (高)代表房地产价格水平高(低)。 二、文献回顾 房地产既有普通商品的属性，也有投资品的属性。作为普通商品， 《中国房地产报》指出买房踊跃的一个原因是收入分配差距的扩 房地产 的价格取决于其供给量和需求量 。由于土地的供给基本上是固 大。经济增长并不是平均分配给每个居民，其 中高收入 的人有更快的收 定的，所 以房地产 的商 品价值主要是 由需求因素决定。影响居 民购房需 入增长。他们的钱没有正常的投资渠道 ，结果使得买房更为火爆。王晓 求的主要 因素有 (1)收入水平 。当收入增加时，出于安全感 的需要和改 通(2008)从高收入人群 的搬迁行为进行分析 ，认为贫富差距越大 ，高收 善居住条件 的愿望，居 民的购房需求会增加 。当居民收入增加时，租房 入居民对住房区位嗣g藏的需求越不能被满足，从而产生搬迁的动机；而 是一种劣等商 品，人们会降低租房需求。所以收入水平上涨 ，租金收益 地区差距越大，落后地区的高收入居民可在发达地区获得更高区位 品 率下降。(2)人 口增长率 。人 口增长越快，对住房的需求就越大，但是新 质的住房 ，从搬迁行为 中获得 的收益越大 。在贫富差距和地区差距较大 增人 口可 以选择购房和住房两种方式 ，所以人 口增长率与住房租金收 的情况下。大批不发达地区的高收入居民为追求更好 的区位 品质而向 益率 的关系不能确定 。(3)经济周期 。当经济繁荣时，居民可支配收入增 发达地区流动，增加 了部分大城市高端房地产 的外地需求 ，继而引发那 加 ，并且收入预期较高 ，所以购房需求增加 ，住房租金收益率下 降。 些大城市房地产价格 的全面上涨 。 《上海金融报》潘晟的文章认为收入 作为资本品。房地产的价值主要取决于未来现金流 的大小 。假设国 差距 的扩大．贫富分化的加刺 ．是导致如今房地产市场乱局的罪魁祸 际费雪效应关系成立 ，即各 国房地产投资实际收益率一致，那么租金收 首。 目前中国社会财 富分配不平衡 ，人们想依靠劳动薪酬来致富的难 益率 的高低主要取决于房地产价格的升值幅度。所以房地产价格预期 度越来越大 ．因此与过去致富后想到买房不同，如今已经有越来越多的 升值幅度取决于以下几个因素。(1)经济增长率 ，用人均 GDP增长率表 人将买房看作是致富的一种手段，这种观念持续下去，使得房地产市场 示 。目前的增长率水平是未来增长率 的估计值 ，随着经济增长 ，地价和 面临旺盛 的投资性需求 ．从而导致了高房价的产生 。 房价都会上涨 。(2)城市人 口增长率 ，特别是城市化水平的提高 ，预示着 尹向飞和陈柳钦(2008)将贫富差距细分为收入差距、财富差距和 城市住房需求的增加，房地产价格会上涨 。(3)通货膨胀率，用 CPI表 收入增长 。利用协整等方面理论对这三个变量和房地产价格的因果关 示 。当预期通货膨胀率上升时