从成本法谈房地产价格的控制.pdfVIP

第23卷第2期 武汉工程职业技术学院学报 Vo1．23NO．2 2011年6月 JournalofWuhanEngineeringInstitute June2Ol】 从成本法谈房地产价格的控制 胡芳珍 傅献忠 (武汉工业职业技术学院 湖北 武汉 ：4300642) 摘 要 近年来，我 国的房价居 高不下 ，政府 出台了很 多的政策措施进行调控 ，收效甚微 。从成本 法的角度，分析 了房地产价格 的构成 ，包括土地取得成本 、开发成本 、管理 费用、销售费用、投 资利 息、销售税 费、开发利润等七个要素 。并据此提 出了一些降低房地产价格的措施 。 关键词 房地产；成本法；房地产价格 ；控制 中图分类号：F810 文献标识码 ：A 文章编号 ：1671—3524(2011)02—0047—04 近年来 ，房地产价格居高不下 。房价成了中国 用权。这种情况下土地取得成本一般为 ： 老百姓热议的话题 ，也是政府部门难以解决的大事 。 土地取得成本一土地使用权购买价格+开发商 控制房地产价格 ，追根溯源 ，要从房地产开发成本谈 应缴纳的税费 起。在房地产估价中，对于新开发的房地产价格 ，可 1．1．2 征收集体土地下的土地取得成本 以通过成本法 、假设开发法来进行估算 。下面从成 征收集体土地取得土地使用权与购买土地使用 房屋拆迁补偿安置费用 Il房屋 本法 的角度对房地产价格 的构成进行分析 。 权相 比较 ，主要是还要增加征地费用 ，这种情况下土 地取得成本为 ： 1 成本法 中房地产价格的构成 土地取得成本一征地补偿安置费用+相关税费 +土地使用权出让金等 成本法是以房地产开发建设成本为导 向来求取 1．1．3 城 市房屋拆 迁下的土地取得成本 估价对象价值 的方法 ，也可 以说是 以房地产价格的 城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁 各构成部分 的累积为基础来测算房地产价格 的方 补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土 法。即：房地产价格一土地取得成本+开发成本+ 地有偿使用费三部分 ，具体见 图1所示 ]。 管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发 利润l】]。从公式可看 出，房地产价格 由7项要素构 被拆房屋室 内装修补偿金 成 。 迁补助 费 1。1 土地的取得成本 拆 迁 安置补 土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要 土 地 非住宅拆迁停业停产补偿 支出。土地取得成本的构成因取得房地产开发用地 取 得 房 屋拆迁管理费 的途径不 同而不 同。取得房地产开发用地的途径可 成 太 归纳为三类情况 ：通过市场购买取得、通过征收集体 屋拆迁服