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热点分析 我国农村房地产开发中存在的问题及对策 我国农村房地产开发中存在的问题及对策 王　军　张海丰　广西师范大学法商学院　毛　冰　桂林旅游高等专科学校 　　 本文是蒋团标副教授主持的广西哲学社会科学“十五”规划课题“实现广西经济跨越式发展的因素分析和模式研究” （03BJL007）的子课题“农村房地产发展问题研究”（子课题负责人：曾鹏）系列研究成果之二 [摘　要]农村房地产开发在我国虽然还是一个新生事物，但这几年发展也非常迅速，在快速发展的过程当中，农村房地产市场 出现了一系列的问题不容忽视。本文旨在通过分析我国目前农村房地产市场中出现的种种问题和出现这些问题的原因，寻找出解决这 些问题的办法，使我国的农村房地产市场能够规范、有效的运行。 [关键词]农村房地产　市场　规范化 一、农村房地产开发中存在的主要问题及原因分析 (4)我国农村的住房金融制度尚未建立 1.存在的问题 由于农村的住房金融制度尚未建立，使得住房完全商品化难以 (1)土地资源浪费严重 实现。由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础，所以房地 由于农村宅地使用权由政府通过行政手段无偿让渡，根本没有 产金融化仅是最近几年的创新，一时难以全面铺开。虽然我国大中 引进土地价格机制。因此在很多地区，农户宅地处于放任状态，缺 城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是农村特别 乏统一规划，造成了宅基地面积侵蚀耕地面积的后果；而且在一些 是中西部地区的农村房地产金融制度基本上还是一片空白。在我国 地方出现了权利、关系、金钱与宅基地的交易，导致可用土地面积 大部分农村，生产力发展水平一般都很低，经济比较落后，房屋改 的不断萎缩。由于农村土地产权关系模糊，明为村级集体所有，实 革将住房制度推向市场，个人购房受经济条件的限制能力有限，而 则无人负责，产权主体不明确。长期以来土地被排斥在商品之外，既 房地产按揭贷款仍是一般农民可望不可及的一种奢侈行为。由于房 不作价，又不纳入农产品成本；乡镇企业建设用地和农民住宅建设 地产开发受到财力、物力和人们经济承受能力的制约，商品房屋经 用地，大量占用耕地，不少农民建了新房，旧房不肯拆，占地面积 常处于“饱和”状态，房地产企业难以达到自我积累、自我保护、自 越来越大，导致耕地面积年复一年缩小。农村土地资源使用效率普 我壮大的目的。 遍不高早已是不争的事实，有些农村乡镇企业的厂房和居民住宅分 2.原因分析 散、杂乱，工业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感；有些农村规 (1)农村房地产规划滞后 划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒，造成大 由于农村房地产的发展对于开拓农村市场、繁荣城乡经济、改 量土地得不到有效的利用。 善人民生活有着重要意义，因此加快农村房地产建设是正确的。但 (2)开发用地审批不规范，违章建筑多 是，由于某些政府部门缺乏长远规划，加之一些领导人的急功近利， 在一些农村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城 形成了只要你愿意来我这里投资办厂、建房，我就给你批地，几乎 镇居民违规占用农村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房 是有求必应，甚至还给予压价批租土地、减免税收等各种优惠政策。 地产所用的土地中，有的是农村的 “三无”用地；有的是非农业建 所以农村房地产开发基本上是不受限制的，或者根本没有具体的规 设用地；有的是公益事业用地；有的则是农民的宅基地，擅自改变 划，或者即使制定了一些规划也带有很大的主观随意性，致使农村 土地用途等，严重的违反了我国有关土地管理规定。在农村房地产 的房地产开发具有明显的盲目性和自发性，给农村的发展带来很多 的开发中，开发建设不立项、不选址、不质检，建设单位没有资质， 困难，同时也造成了土地资源的极大浪费。 工程实施没有合格专业人员或验收不合手续等问题时有发生。一些 (2)历史原因形成农村房地产用地的无序性 建筑工程无正规的规划设计图纸，无施工合同，施工队靠“招兵买