从销售坪效到租金坪效_零售企业店面竞争力的综合考量_程雪垠.pdfVIP

程雪垠：从销售坪效到租金坪效：零售企业店面竞争力的综合考量 【经营管理】 从销售坪效到租金坪效：零售企业店面竞争力的 综合考量 程雪垠 （中国社会科学院金融研究所 北京 100732） 摘 要：销售坪效是零售企业用来衡量店面竞争力的重要指标，它可以很好的反应店面的经营效益，但是单一运用销售 坪效指标，会产生畏惧开大店、虚报面积和忽略成本管理等弊端，不利于零售店面竞争力的提升，不利于企业的扩张发展和 规模效益的产生。基于此，笔者将租金坪效引入零售门店竞争力考核指标体系，并建立经济学分析模型对销售 租金中和指 - 标进行分析，得出租金坪效可以一定程度上与销售坪效互相牵制，有效避免单独考核销售坪效时可能出现的弊端。 关键词：销售坪效；租金坪效；店面竞争力；综合指标 一、销售坪效的内涵 销售速度，才能够达到更高的利润。 坪效指的是每坪面积上可以产出的营业额 (1 坪=3.3 平方 二、我国零售行业销售坪效应用现状评估 米），也就是单店营业面积内每平方面积上每天所创造的销售额。 在改革开放不断深入的政策推力和消费者多元需求的巨大拉 坪效是源于台湾商业领域的常用术语，坪效是衡量一家超市或百 力联合作用下，我国零售业原有的以独立百货店为主体的单一业 货的经营情况的重要指标。 目前国内业界通常说的坪效即销售坪 态格局被打破，呈现了百货店、超级市场、专业店、品牌专卖店、便 效，是指每平方米营业面积上所能产生的营业额。 利店等业态多元化发展态势。在激烈的竞争中，各经营业态的零售 坪效的计算方法：销售坪效= 销售额/ 门店营业面积 商开始逐渐意识到坪效指标对企业经营发展的重要性，并纷纷采 在实际应用中，坪效有两种分类： 用销售坪效作为考核指标来评估企业的经营效益及店面竞争力。 第一种分类是针对一个连锁零售企业而言的，由于它们会不 目前，在我国的商业经营中主要使用的销售坪效评估标准有以下 断地开设新店面，在没有更为具体的数据披露的情况下，衡量其坪 两种： 效现状是比较难的。可以用两个指标进行权衡。 第一，以区域为单位将其销售坪效作为评价标准进行排序，即 简单坪效：按照当年的总销售额除以当年面积去计算； 将区域的销售总额和区域卖场的面积和为单位，求得区域坪效。这 加权坪效：认为当年新开门店是在年中开设的。加权坪效= 当 种考核方式通常会以销售坪效同比增长率和利润坪效的同比增长 年总销售额/ （年初经营面积+ 新增面积/2） 率作为区域总体发展的考核指标。通过排名后，在一定程度上可以 实际上，使用这两个指标去衡量一家连锁零售企业的经营效 反映出区域坪效的增长情况，但是对于区域各独立分店的发展情 率是不大适合的。简单坪效的缺陷是显而易见的，而加权坪效由于 况却无从把握。 受到新增门店开设时间和新增门店经营稳定性的影响，变得极为 第二，先对卖场规模进行划分，再对其销售额进行排序，即先 不稳定。较好的衡量指标应该是同店增长率和新开店门孕育期（即 比较规模大小，然后划分区域，再对各区域范围内店面进行销售坪 新开店门多久才能实现盈利）。把这两个指标综合起来考虑，才能 效排名。相比较第一种方法，它加入了对单个店面的考核要求，提 得到连锁企业的经营效率变化的客观评价。 高了个体的独立性差别。但是，由于是先对规模归类，后对坪效排 第二种分类是可以针对单个店面也可以针对整个连锁店，但 名的，这就使得规模小但坪效比较好的店面在与规模大但坪效较 是需要更加详细的资料。 差的店面比较时永远处于劣势地位。因此，这种做法相比较之前的 简单经营面积坪效：当年的总销售额/ 当年的全部店面面积； 方法又略失公平。 有效经营面积坪效：当年的总销售额/