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开发商 ：投资保障房的 “隐收益 开发商愿意承担微利与风险是因为除了可借助保障房项 目从政府获得信 贷、土地、税收等多种优惠，还可从中获得商品房开发机会 ，甚至打开资本 市场再融资渠道 尽管中西部省区可以逐年拿到 了包括青岛李沧区l51城改造、杭州 言，代建指企业只介入单纯的建设 来 自中央财政的转移支付 ，但是对 市保障性住房开发、南京市保障性 施工环节 ；而代开发则是企业从更 于绝大部分省区市的政府而言，分 住房开发等多个城市保障性住房项 早的设计规划环节介入，直至物业 解之后的1000万套保障性安居工程 目的建设、开发和运营。但是与地 管理。 任务所需的建设资金 ，仍是一笔不 方政府的合作模式，五花八门，方 单纯的代建业务利润，通常只 小的数字。 法各异。 有工程建设成本5％的空间。而代开 目前 ，越来越 多的地 方政 府 记者 了解到 ， 目前地方政府 发模式 ，相对利润率更高些，可至 开始尝试将房地产开发企业 引入保 围绕房地产企业的参与保障性住房 l0％左右 。 障性住房的开发与建设当中。对于 建设 ，大约有3种模式。一是纯代 对后一种模式最具信心的，便 地方政府而言 ，与开发企业工程和 建 ，即政府提供土地 、资金 ，开 是绿城。封晓康表示，按照 目前绿 建设能力同等重要的是 ，地产商在 发企业只是完成工程建设、管理的 城设计的合作模式，根据委托方要 参与保障性住房项 目过程中的融资 工作，在此基础上提取整个保障性 求，绿城负责项 目部分前期管理、 杠杆功能，能够从一定程度上解决 住房销售额 (公租房为政府回购金 规划设计、工程营造 、成本控制、 l000万套保障房 “钱从何来”的复 额 )5％ 8％的项El管理费。二是 营销策划、竣工交付等开发管理， 杂命题 。 BOT模式，即政府提供土地或 由开 并根据代建合 同使用绿城品牌 。 发企业通过竞地价限房价的方式 ， “绿城模式相对来说可复制性强， 获得土地 ，由开发企业融资开发 ， 且环节干净稳定，最为方便”，封 多模式融入保障房 再 由政府 回购或 由政府审定销售。 晓康这样告诉记者。 单纯的代建业务利润 ，通常只有 第三种模式则相对复杂，即房地产 不过 ，大规模的保障房市场 工程建设成本5％的空间。而代 企业从前期就开始介入土地整理的 扩容仍然使单 纯代建业务具 备一 开发模式，相对划澜率更高些， 拆迁工作，后期再 负责建设 、开 定吸引力。记 者从万科 内部 人士 可至10％左右 发 ，直至最终销售完成 回款——绿 处得知 ，万科 正在考虑保障房领 城在青 岛李沧区的项 目，即属于这 域的 “代建制”模式。即资金等均 由于希望把保障性住房的代建 种模式 。 由政府投入，万科只输出技术与管 业务比例在未来几年扩充到整个代 “虽然 名 义 上 均 统 称 为 代 理 ，以此来收取管理费用。若依此 建业务 的40％，绿城北方建设总经 建，但市场 中已逐渐形成 了 代‘建 实施，开发商几乎毫无风险，而利 理封晓康 曾辗转于各个城市之间。 模式 ’和 代‘开发模式 ’的细分 润稳定