黑马商业策划过程.docVIP

第一阶段、市场调研及项目价值分析 （黑马将以《市场调研及定位报告》的形式提供给发展商。需要约20天时间对市场进行调查，项目研究与报告成文时间约20天左右。） 一、区域商业市场调研 二、项目分析与价值研究 1. 城市概况及发展规划 1. 项目基本数据 2. 城市商业总体格局分析 2. 项目地盘解析 3. 片区与其它商圈关系比较分析 3. SWOT分析及相应对策 4. 片区商业业态分布及竞争分析 4. 常规操作与非常规操作 5. 片区重点或竞争项目的深度调研 5. 商业规模比例与风险规避 6. 片区现有商业物业的销售、租赁情况分析 6. 可能的外在因素与本项目定位的关系 7. 片区商业未来发展前景分析 第二阶段、项目定位及发展建议 （在第一阶段工作与甲方达成一定共识后，黑马将以《项目定位及发展报告》的形式提供给发展商。需要对市场、项目、商家资源研究及报告成文，时间约20天左右。） 三、 项目定位方向研究 四、项目定位 1. 商圈定位与项目定位方向 1. 商业直接消费者定位 2. 项目适应性策略 2. 商业产品功能定位 3. 项目商业价值最大化与创新 3.商业业态组合：中心店、主力店、街铺组合 4. 不同定位的发展前景判断 4. 经营者和投资者定位 5.商业档次，形象定位 五、物业发展 1. 商业业态、功能、面积建议 2. 商业配套服务设施建议 3. 商业规模及各项经济指标建议 4. 可能的招商对象主力商家分析及联系方法 第三阶段、建筑规划、产品设计建议 （在第二阶段工作基本确认后，黑马在10天内以《项目规划设计及产品建议》的形式提供，同时与开发商和建筑设计部门对接并确认。） 六、项目规划与布局思路 1.商业布局与非商业的关系 2.商业功能可能的变量与转换关系 3.商业与公建及其它配套的关系 4.商业价值最大化挖掘 5.商业现阶段风险规避与未来发展的关系 6.相关业态组合及规划 7.交通和停车：A.停车泊位；B.商业与非商业的通路关系；C.人、车、物分流立体关系 七、项目建筑设计建议 1.建筑总平面设计建议 2.内部公共空间设计建议A.中庭广场；B.室内步行街；C.其他空间 3.各商业单元设计建议 4.外立面、招牌、统一形象建议。 5.项目配套设计建议：商业景观和其他配套 6.提出产品规划设计方向，各项经济技术指标，规划设计思想，出具《建筑规划设计任务书》 7.其他配套与营销：如售楼招商处、展示条件，包装建议 8.产品智能化系统配置建议 9.物业管理规划建议 第四阶段、建筑规划、产品设计对接完成 （在第三阶段工作基本确认后，黑马通过会议，研讨，提供文字图形等方式与开发商和建筑设计部门对接至项目报建并批准完成。） 八、建筑设计对接和操作 1. 针对设计方案，提供规划、布局设计、人流、车流、景观、小品、车位、通道、架空层、公建配套等规划关系对接 2. 具体业态划分及平面布局 3. 商业的个体设计：荷载、开间、进深、层高、空调位、广告位、停车位、大小仓库（理货区）、商业的人流车流货流，关联性（非商业）的人流与车流等其他辅助设计等产品设计 4. 商业环境营造、外立面、外广场、景观、墙体楼顶广告等对接 5. 针对设计方案提供建筑外立面装饰、色彩对接 九、产品细节的建议与对接 1.外立面:材料、装饰、色彩 2.空调室外机：位置、美化 3.管道：位置走向、美化 4.电梯：外罩、材料、品牌建议 5.楼顶：顶部的造型及材料、招牌安放位 6.可能的大型户外广告：位置、大小、数量及材料 7.窗、玻璃面： 考虑颜色、材料、分割及可开启大小 8.门：入户门、公用楼梯门、防火门的材料、规格及颜色 9.架空层：功能分布、具体内容、设备、管理 10.消防栓位置及美化处理 11.商铺排号：最佳排号及商铺号编排。 12.景观总平图：景观方案与建筑关系，交通用地（如消防通道、地下室出入口、消防扑救面）关系及美化处理 第五阶段、招商与营销推广策略建议（根据项目进度或建筑方案经开发商确认通过后，黑马将提供《营销推广策略方案》。约需20天时间。）十、项目招商策划思路 1.项目卖点整理与提炼 2.商业策划大思路 3.招商方式选择 4.中心店与主力店的招商与销售 5.价格设定及策略 6.加盟商家选择 7.商业造势方式选择 十一