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案例31 债务融资和股权融资的选择 高石工业 凯瑟琳·克劳福德是高石工业的总裁兼首席执行官，她正在回顾公司自1975年成立以来成 长的历史。公司的增长得益于美国中大西洋地区活跃的土地开发活动，伴随企业增长的是对资 本扩张的持续需求。 高石工业（HRI)是根据创始者在维吉尼亚东南面家乡的小镇命名的。高石工业主要从事购 买未开发的土地，随后将这些土地开发用作商业用途。在过去的15年，公司成为中大西洋地区 办公园区的主要开发商。 公司最早开始于上世纪60年代，克劳福德的祖父购买了一片农场用作住宅开发。当马里兰， 维吉尼亚和北卡罗莱纳的农村人口下降，因而对企业的吸引力也下降时，克劳福德改变了他的 策略。许多原来购买的土地被卖出去，获得的资金被用来购买接近城市的土地。公司想利用以 克利夫兰、俄亥俄为中心的工业区内的许多公司重新搬迁地址的机会。 到1975年，业务的复杂性要求高石企业进行公司制改造，也需要合适的管理人员。就在这 个时候，克劳福德完成了她的MBA学业并开始寻找有意义的工作。她的祖父很想把产业转交给她， 便于他能花更多的时间来旅游和进行珍贵书籍的收集。 当一些土地开发商储备了过多的土地面积时，高石并没有。跟随着1973年石油禁运的经济 周期给美国的商业万式带来了很多变化。然而，这些变化可以粗略地分为改变经营场所和改变 企业规模。许多企业因为各种原因而改变了地点，而许多企业的业务范围也变小了。但巧合的 是高石所拥有的土地正位于许多企业要搬去的地区。 公司从成立之初的计划就是只购买那些最有升值潜力的土地。虽然这个战略看是谁都明白 的道理，但如何做到它却是另一回事了。克劳福德打算为实现公司的战略先完成必需的基础性 的工作。要做到这点，拥有最好的员工成为关键的因素。 这些员工不仅要有最合格的会计师和营销人员，还要有资产评估师和擅长于分析租赁，区域 需求和人口特征的专业分析师。因为公司有了各种这样的专家，他们的各种专业能力使公司的 战略始终能够得到贯彻，因此公司有明确的产品和市场。 由于这种原因，高石工业的收入和利润在稳步地增长。在土地购买和开发这个行业，典型 的现象是，丰厚的利润使企业能够购买那些价格高、位置好的物业，而这些物业通常会带来更 高的利润增长。高石工业正是在竞争中处于一个十分有利的位置。表1和表2分别给出了高石工 业的资产负债表和损益表。公司目前发行在外的债券的息票率为9.5%，另外根据一家全国知名 的债券评级机构的评估，该债券的信用级别为3A级。大多数与高石工业竞争的企业有着相同的 债券级别以及负债率不超过55%的资本结构。由于公司的股票在柜台市场交易活跃，所以权益持 有十分分散。目前公司的股价在每股32美圆至34美元间波动。 最近几周，凯瑟琳·克劳福德得知华盛顿特区附近有一块即将出售的地皮。实际上，这块 地就在特区市中心的西部，紧邻马里兰州和弗吉尼亚州的交界。这片地区主要是商业发展区， 并已成为了一些地段非常好的商务楼和联邦政府办公楼的所在地。而且该地区有许多外国政府 和公司在美国的办公处。 在克劳福德感兴趣的这一小块土地上，建有一幢高档建筑，内有不少优质客户承租。这里 还有一个停车库，为另一公司所有。另外，这片地区还有发达的快速交通系统。高石工业觉得 要价6百万美元是最合理的。此外根据这幢大楼目前产生的收益，克劳福德的财务人员确信它将 会使公司的息税前利润提高20%。做出这项购买后息税前利润的预测是依据邻近地区的商务楼的 出租率、商务楼建造的预测以及高石工业对此类资产的管理能力作出的。 在上述信息的基础上，高石工业与这项资产的所有者进行了紧密的接触，看来此次交易 在一家商业房地产经纪商来收购之前就能达成。虽然购买物业的常规程序需要借助于一家经纪 人，但由于现在的境况是事发突然，需要快速作出决策。 1 高石工业的注意力转移到资金筹集的方式上。公司的财务人员认为，公司目前的负债水平 处于可接受的范围内。另外，他们也看到了公司末来对长期资金的需求。高石工业的往来投资 银行概括了