金网络2012年1月19日沈阳信达·溪岸澜山3.2期营销推广方案.ppt

* 9月——2011最美婚纱照颁奖仪暨”业主之星“抽奖活动 活动时间：9月12日 活动地点：售楼中心 活动对象：8月成交业主、当日到场客户、最美婚纱照的20对情侣 活动内容：在中秋节之际，结合“业主之星”抽奖活动，与《晨报》媒体合作，开展2012全城最美婚纱照颁奖仪式。 阶段主题：淡季促销； 持续周期：11月中旬至12月末； 工作概要：老带新客户活动开展； 内容分类： 1、工程/开发： 三期小高层竣工验收，并准备入伙； 三期精装高层主体完成； 2、策划设计： 冬季促销方案； 3、市场推广： 迎圣诞业主答谢晚会； 促销短信群发（4－6次单次10万条） DM单直销派发； 4、销售执行： 老带新活动的客户开展与维护； 第七阶段：扫尾期 * 12月——“圣诞狂欢，欢乐集结“暨业主之星抽奖 活动时间：12月24日 活动地点：门前广场 活动对象：11、12月成交业主、到访新老客户、主流媒体 活动内容： 活动构成：节目表演+“业主之星”抽奖+游戏互动。增加售楼部客户到访，提升节日氛围；丰富社区文化活动，增加项目与新老客户之间的情感粘性。 提案结束 谢谢聆听 * * * 小高产品 5000 60 70 80 90 100 110 120 130 50 150 140 160 ㎡ 5000 5200 4800 元/㎡ 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 预计5500 5400 5200 产品分析：预计明年本案小高层产品均价在5５00元/ ㎡、本案目产品面积段与多个项目有所重叠，未来竞争非常激烈，如以5３00元的价格上市，则较有竞争力。 华府丹郡 信达溪岸澜山 圣罗伦斯 君海朗郡 60 5300 绿色家园 小高层产品与周边竞品分析——面积段、销售均价 3.1期小高产品的定价策略 通过对周边楼盘地段、户型、品牌、规划等因素分析，制定整体均价； 对本项目房源楼层、朝向、面积、景观等因素分析，将优、劣房源价格拉开，在价格上起到相互促进的作用； 同时在定价中充分考虑客户的心理因素。 均价制定----加权系数法 评估项目 本案 君海朗郡 华府丹郡 璟悦香湾 郡原美村 地段 6.5 6.7 6.6 8.8 10 包装 9 8.5 9.6 9.2 9.4 户型 8.5 9.9 8.6 8.6 8.6 品牌 9.9 8.6 9.1 8.6 9.8 规划 9.5 8.6 9.6 9.5 9.6 合计 43.4 42.3 43.5 44.7 47.4 加权系数合为221.3，除以25项评估项目，加权系数平均数为8.85 各评估项目值/加权系数平均数=价格系数 楼号 本案 君海朗郡 华府丹郡 璟悦香湾 郡原美村 地段 0.734 0.757 0.746 0.994 1.130 包装 1.017 0.960 1.085 1.039 1.062 户型 0.960 1.118 0.972 0.972 0.972 品牌 1.118 0.972 1.028 0.972 1.107 规划 1.073 0.972 1.085 1.073 1.085 均价制定----加权系数法 信达溪岸澜山参考均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X参考物业权重） X 信达溪岸澜山比重[i=a、b、c] 按以上公式计算，信达溪岸澜山3.1期小高 销售均价为：5498元/平方米 价格策略 我们只有在4－10月份尽可能地拉升年度去化量，才是我们完成年度任务指标的根本所在，鉴于目前市场 宏观态势以及区域竞争逐渐升级的现实，为了与周边竞品争夺市场最后的一小块 蛋糕即:市场刚需客户，我们要以中小面积段刚需产品，低价入市撬动市场快速 出货，抢占市场先机是完成年度计划目标的最佳突破口，所以我们要坚持走“低开快销”的行销策略。 策略三： 小高层产品的独立包装策略 将小高层产品独立包装，并进行销控目的：规避客户对三期小户型的低端印象，对后续产品推出与形象价格提升留出空间 独立包装执行 因首推产品多为90平米左右，客群一次置业比率应稍高其他为经济承受力不高的换房一族。 产品线为小高层，且小户型，价格上与多层及后续高层产品拉开 形象调性稍偏年轻化，弱化三期整体，在广告色调上尽量与前期形象隔开 推出“青年置业计划”，在优惠策略上重新构建；并以低总价为主诉求点 独立客群 独立价格 独立形象 独立推广 “青年置业计划”启动 3.1期 活动时间：4月至6月底 利用小高层中小户型的产品特质对新品进行整体包装，并且适时推出“青年置业计划”促进小高新品的销售； 促销方案如下： 降低首付，开发公司垫付10-20%首期款 分期款款，在入住前6-12月内分期付款 补贴利息，开发商补贴客户3