2014年2月房地产市场分析报告.docVIP

成都农商银行（ ）文件 成农商房地产〔2014〕1号 2014年2月房地产市场分析报告 总述：2月注定是今年房地产市场不平凡的一个月，18日杭州楼盘传出大幅降价的消息，点燃了市场的恐慌情绪，紧接着信贷市场也传出收紧的风声，24日兴业银行收缩房地产非标融资的内部文件流出，直接引发地产金融板块股价大跌，酿成股市“二二四血案”。所有的这些消息，都触及了楼市最敏感的两条神经——降价和紧贷。社会各界陷入了一片激烈的讨论声中，房地产唱衰论调渐起，更有极端言论称“崩盘”， 2014，房价是否真的要跌？狼真的来了吗？ 一、楼市大事件。 回顾2月楼市，“杭州楼盘跳水”、“兴业银行停贷”是最值得关注的两个热门事件。 杭州楼盘价格跳水。2月18日，德信控股集团有限公司（以下简称德信集团）位于杭州城北的德信·北海公园项目，传出惊人消息，剩余房源清盘，降价3000元/平方米。24小时内，相邻的“天鸿·香榭里”等项目跟进。杭州两楼盘突然降价挑动了人们经历2013年楼市疯狂后高度绷紧的神经，引发了市场激烈的反应，人们纷纷高唱“崩盘论”，大叫“狼来了”。 事件过后，冷静下来，我们思考一下降价背后的原因。此次楼盘跳水事件仅限于两个楼盘，其中德信在今年2个月的时间里，仅在杭州便斩获2块土地，总价17.5亿。在支付部分土地款的时候可能资金略有紧张，所以才会选择通过对销售较好的楼盘进行清盘的方式来实现资金的快速回笼，另外，德信事后澄清，降价房总共只有30余套，属于清盘销售策略；而另一降价楼盘天鸿香榭里则是因为该盘有高压线穿过，自身销售本来就比较一般，加上附近北海公园折价清盘。因此该楼盘降价也是顺势而为。参与降价的两个房企均有自身原因，且降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价，所以很难据此说明杭州楼市的整体行情。 但从该事件我们也可以看出，2013年被信贷资金吹起来房地产泡沫，在信贷资金紧缩后，实力不强、资金链紧绷的中小开发商将面临降价甚至倒下的危险。　 2、兴业银行停贷事件。 23日兴业银行收缩房地产非标融资之内部文件流出，多家银行被传暂停房贷。受传言影响， 2月24日，房地产板块大跌逾1.75%，房地产板块跌逾5%，2月25日，A股继续下跌，上证指数跌幅达到2.04%。 兴业银行随后回应称，春节前确实下发相关通知，但仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货，但各方对于中国各大银行暂停发放房地产贷款的忧虑并未平息，直至26日，建设银行、中国银行等相继现身否认传闻，才使得所谓停贷事件告一段落。 兴业银行事件之所以能够挑动投资者的神经，一方面在于其业务历来以房地产和地方政府相关融资著称，降低对房地产的风险偏好，着实让人疑惑，另一方面，也显示了经过2013年的疯狂，目前市场上投资者们的神经有多么的敏感脆弱。 作为银行同业，我们对这一事件应该有一个理性的认识。银行信贷政策取决于多方面因素，市场风险是需要考虑的重点因素之一，但合理的资产结构也是重中之重，对于兴业银行这类生来就带有房地产偏好的金融机构，房地产类贷款比重过大，在国内市场波动情绪，国家政策严格控制的情况下，选择适时调整贷款结构，规避风险，也是一个比较常规的手段，并不能作为市场拐点的风向标。 二、土地交易情况分析。 全国土地交易情况 全国土地2月全国300个主要城市推出住宅类用地854 宗，推出住宅类用地面积4104万平方米，环比减少38%。18个重点城市推地量也有所减少，本月重点城市推出住宅用地118 宗，推地面积环比减少39%。 图1 18 个主要城市土地推出宗数与流拍率 图2 18个主要城市土地成交情况 受春节因素影响，2月300城市土地成交也较为冷清，共成交住宅类用地535 宗，成交面积2671万平方米，环比减少52%。统计的 18 个重点城市，本月土地成交建筑面积环比减少37%。 图3 18个主要城市住宅土地成交楼面地价及溢价率 2月300个城市住宅类用地溢价率13%，较上月下降3个百分点。我们统计的重点城市溢价率达到 15%，较上月下降13个百分点，为 2013 年以来最低的单月土地溢价率水平。 2月300个城市住宅类用地成交楼面均价为 2175 元/平方米，环比上升 15%，同比上涨 30%。而统计的重点城市住宅用地楼面均价为4982 元/平米，环比上升 9%。从统计的18个城市来看， 2月土地出让金总额为762亿元， 较上月下降30%，同比上升75%。从累计金额上看，重点城市累计土地出让金同比上升92%，一线城市土地出让金累计同比上升144%。 从以上数据来看，在一些热点城市，成交均价有较为明显的上升，土地出让金仍然保持较高的同比增速，土地市场热度仍然维