富阳上海东方港湾金杰项目市场报告.pptVIP

一、项目分析 区位交通 环境配套-朱家角 环境配套-淀山湖 环境配套-高尔夫 环境配套-东方绿舟 区域规划 项目情况 优劣分析 二、市场分析 总体情况 供应情况 成交情况 成交情况 价格走势 总体现状 总体情况 供应分布 供应情况 成交情况 价格走势 供应变化 成交变化 价格变化 总体情况 发展趋势 板块情况 主要个案 个案情况 三、项目定位 价格定位 价格定位 推导市场参考价格 约￥28777元/平米 价格定位 价格定位 预计2008年下半年主要销售期价格参考区间为 约￥29000-30000元/平米 客源定位 -THE END- 板块名称 总价段（万元） 板块特点 代表个案 独栋 联排 朱家角板块 400-10000 300-400 景观别墅区 绿洲江南园 中信泰富朱家角新城 青浦新城板块 无 280-450 经济型别墅区 仁恒运杰河滨花园 · 经济型 混合型 纯独栋 项目 东方庭院 独栋：17000-20000元/m2 绿洲江南园 独栋·：2200-10000万元/套 中信泰富朱家角新城 联排：14000元/m2 仁恒运杰河滨花园 联排：14000元/m2 双拼：17000元/m2 经济型 混合型 纯独栋 海源别墅 独栋：1000-3000万/套 二期 在售 地下室、车库、花园 90% 14000 190-198 双拼 联排 现代中式 100 0.6 65 朱家角新城 区域 项目 名称 总建面（wm2） 容积 率 总 套数 产品 风格 产品 类型 面积 （m2） 报价 （元/ m2） 去化 附加值 备注 青浦新城 仁恒运杰河滨花园 32 1.2 113 现代中式 双拼 联排 266 235 17000 14000 55% 地下室、花园、车库 一期 在售 朱家角 东方庭院 22 0.76 173 现代中式 独栋 200 17000-20000 16% 地下室、车库 四月刚刚开盘 绿洲江南园 5.5 0.17 136 现代中式 独栋 600-1800 2200万-1亿/套 97% 地下室、车库、花园、露台 仅余4套 海源别墅 16 0.14 250 无 量身定做 500-1100 无 N/A 地下室、车库、花园、露台 尚未开盘 目前区域内别墅在售项目不多，联排与独栋各占约50%。建筑风格方面基本以现代中式为主，由于产品品质不同，价格差异较大。 产品附加值方面，基本所有项目均有地下室以及花园，不过根据定位不同，花园面积以及车库数量有较大差异。比如豪宅类的绿洲江南园花园面积达到了700平方，并拥有两个车库，而走经济型路线的朱家角新城花园面积仅有40平方左右。 产品类型 从上图中可以看出，整个朱家角区域在售别墅仍以独栋为主，占到了总数的60%。而经济型以及混合型别墅分别占到了19%以及21%。 规模、容积率 楼盘规模从5.5-22万平方米不等，由此可见总建筑面积的大小与别墅的档次并无直接关系； 容积率在0.14-0.76之间，根据定位不同，建筑密度也有一定的差异。 建筑风格 由于朱家角是全国历史名镇以及上海著名的水乡古镇，因此区域内别墅为了尽可能完整保持江南古镇特色，大部分采用现代中式风格，而其中的特例——海源别墅采取的是客户个性化定制原则。 户型面积 从户型面积来说，高端别墅以中、大型为主，这是由其所面对的高端客户群的需求决定的； 而其面积分布从280-1800平方米不等，相差较大，这是由高端别墅市场细分引起的。 地下室、花园 调研个案中无一例外的都带有大面积的私家花园，其面积大小从120-5000平方米不等，根据项目定位不同，差异较大。 绝大多数独栋别墅都是带地下室的，从140-370平方米不等，其中东方庭院是例外。 景观特点 在调研个案中，几乎所有楼盘无一例外都将淀山湖水系作为项目的主要卖点，在小区内同样通过湖、河流、小溪、喷泉等方式来营造小区的水景特色景观； 其次是组团绿化、为了配合朱家角古镇的统一外观，各项目基本都在小区内部着力打造中式园林风格的景观小品，力求与周边环境和谐统一。 配套设施 经济型别墅 健身房、游泳池、网球场、篮球场、餐厅、酒吧、茶座 高档别墅 除拥有经济型别墅相关设施外，部分产品还拥有游艇码头、室外游 泳池、高尔夫俱乐部等奢侈配套。 别墅作为高档住宅，客户较为重视其享受功能，因此区域内无论是走经济路线的还是专注于高端客户的项目在生活配套上均较为重视。 销售单价 现售价 开盘价 绿洲江南园 东方庭院 销售单价对比图 随着别墅用地控制趋严，加之适合开发独栋别墅的地方往往都拥有独有的景观资源，而这类资源的稀缺性决定了独栋别墅市场供应的日益稀少，从而近年独栋别墅售价