高容积率向合理容积率的转变.pdf

2014 年6 月下 总第315 期 dio: 10. 3969/j. issn. 1004-8146. 2014. 06. 233 高容积率向合理容积率的转变 刘洋 张家口市高新房地产开发有限公司 河北张家口 075000 摘要：容积率是一项重要的开发指标，一味追求高容积率不能获得利益最大化。容积率与舒适度 也不是一对矛盾，只有合理的容积率才能即满足较高的居住舒适度，又使开发商有可观的收益。 关键词：高容积率 合理容积率 居住舒适度 利益最大化 ▲▲ 1、问题的提出 营之路。 在住宅的开发中，建筑容积率是一项重要的指标。对于一 ▲▲ 4 、合理容积率的意义 块将要开发的土地，开发的密度是它的核心属性。从开发商的 深刻理解容积率，在地价的共同共有、地价税费的分摊以及 角度来看，利益最大化是他们的经营目的。开发商总是考虑在 为城市规划部门确定最佳容积率、合理利用土地空间、地价的 减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。而建筑容积率正 楼面分摊等方面具有重要的指导意义。 是这一问题的直接反映。那么是不是建筑容积率越高，开发商 4.1 对开发商来说，容积率越高，相同的单位建筑面积所含 获得的利润就越大呢? 容积率与舒适度是一对矛盾吗？ 的地价就会降低，但同时建筑物的建安成本也会随着容积率的 ▲▲ 2、容积率与利润的关系 升高而升高。另外过高的容积率，会造成一系列其它的负面影响， 会降低人们的购买意愿，从而使之单位价格降低。因此，提高 2.1 在宗地面积一定的情况下，容积率越高，建筑面积越大， 建筑物的容积率是否会提高其利润，如何提高容积率，是要综 土地利用效率越高。因此开发商声声呼唤高容积率，视高容积 合权衡的，否则只会取得与预期相反的结果。所以开发商一定 率为命根子。容积率正是通过影响土地利用效率从而影响利润 要定位准确，从房价和容积率两方面来把握利润的是否增长， 的。建造不同高度的楼房，其利润水平不一样，这反映出不同 选择合理容积率，从各方面来提高住宅的附加值，从而来提升 的土地利用强度对利润的影响程度。 房价，使之有更大的利润空间。 2.2 一般来说，容积率对楼价的影响是容积率越高，利润越高。 4.2 对土地管理规划部门来说，由于地价、房价和容积率之 但是不是说容积率可以无限的提高？笔者认为除了制度、政策 间的关系，土地管理部门可以在城市规划的指导下，根据城市 等因素外，在经济上对容积率也有一个最佳使用值。因为超过 各区位容积率的变化来及时调整地价，这样既增大了土地的利 一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高 用强度，又防止了国有土地资产流失，还增加了政府的收入。 的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定成本的摊薄所带来 4.3 对银行金融部门来说，合理的容积率有利于减少房地产 的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。 金融风险。目前大部分房地产项目的开发都是借助于