广东深圳新世界四季山水尾盘营销策略.pptVIP

* 新世界房地产开发有限公司 深圳，2009年7月 新世界四季山水 尾盘总体营销策略 深圳市全策行地産顾问有限公司 仅供客户内部使用。未经许可，任何机构不得擅自传阅、引用或复制 市场环境 推售思考 策略实施 框架 市场环境——聚焦“流动性” 上半年新增贷款总额7.37万亿元，为去年全年新增贷款额的1.5倍 据中国人民银行网站发布, 6月末，金融机构各项人民币贷款余额37.7万亿元，比年初增加7.4万亿元，同比多增4.9万亿元；各项人民币存款余额56.6万亿元，比年初增加10.0万亿元，同比多增5.0万亿元，为去年全年新增贷款额的150%。今年1—5月累计新增人民币贷款5.84万亿元，超出去年全年累计新增贷款总额。 近几个月来，全国信贷快速增长，贷款增长引发的流动性给金融系统和宏观经济整体复苏增加了风险。从证券市场本身的走势来看，在实体经济状况缺乏有力支撑的背景下走出强劲行情，这一现象的出现也难以排除部分信贷资金流入股市的可能性。如果确有信贷资金大量流入股市，表面上会形成经济复苏的迹象，但对实际的经济复苏并无益处。信贷资金入市的问题，不得不引起宏观经济部门、金融机构、投资者各方面的高度重视。 流动性的增加助推了资本市场的繁荣，在政策基调不变的背景下，房市可能面临调整风险。二套房、物业税…… 市场环境——聚焦“二套房贷” 杭州、北京、大连、成都、上海、广州等地的银监局分别重申，二套房贷首付比例不得低于40%，并且不能享受贷款利率优惠。据了解，各地银监局已开始排查辖内机构房贷业务，二套房贷政策从紧的风声四起。 现场最新反馈，建行收紧二套房贷消息已经到达省级分行，即将到达市级分行，政策收紧为时不远。 按揭政策收紧，不仅会损失部分客户群，更重要的是可能会改变客户预期，形成观望气氛。 市场环境——关注近期市场数据 近期市场成交量在低位徘徊，较之前有较大回落，不排除部分客户观望可能，后市将持续关注。 媒体的声音、舆论导向往往比政策的实际效果更加生畏，目前市场负面声音愈传愈盛，不确定性增加，后市不容乐观。 市场环境——舆论声音 市场小结 1、宏观政策基调不变，但房地产可能会受到适度调控； 2、二套房贷收紧传闻逐步落地，可能会影响市场预期； 3、近期市场反应不佳，加重观望可能； 4、舆论导向趋于负面，后市不容乐观。 基本方向： 后市不确定性增加，建议整体推售节奏压前，尤其是主力现金回流单位，确保高价兑现，规避调控风险。 剩余房源分析 部分拥有较好园景，大部分景观、采光、视野受限 景观楼王、三房+多功能房 户型楼王、宽院三房、阔绰舒适 产品特性 20 165平米宽院三房 21 低楼层特殊单位（其中1套未拿预售） 6 155平米3+X户型（其中1套未拿预售） 数量 主要剩余产品 剩余房源中，拥有较高价值兑现能力的标准层单位共26套，其中165平米三房20套，155平米3+X 6套，价值兑现力相对较低的低楼层特殊单位剩余21套。 剩余房源分析 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 现金牛产品 利润主力 引导、转化 现金牛 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 瘦狗产品 可兑现较高价值 165平米宽院三房 155平米3+X 可兑现较高价值 低楼层特殊单位 价值兑现能力低 后期基础方向：现金牛先行，瘦狗跟进，高价兑现，规避风险。 瘦狗 营销策略 推售—现金走量，瘦狗对抗，信心工程 利用资源，口碑营销—推广 推售：现金产品走量，瘦狗对抗市场 整合资源，强势营销，推动标准层单位快速消化，以低楼层特殊单位抵御市场风险。 信心工程：加强现场业务员培训，建立统一说辞，强调房地产的支柱产业地位，强调通胀预期。 推广：利用现有资源，做好口碑营销 进入尾盘，推广渠道有限，有效利用短信以及户外等其他广告资源，是持续热销的前提。 项目接近入伙，举办关于入伙、装修的系列主题活动，兑现豪宅价值。 具体实施 时间：8月（目标20套） 推售重点：165平米宽院三房 推售策略：每周房源控制，周末特惠侧重 营销主题：收官钜献，户型楼王 推广渠道： 香港商报 短信： 建议以后的短信每周发送20万条或者每周10万条，增加发送次数，延续短信推广时间。 户外广告：建议将罗湖、新洲的户外换成销售信息，促进现阶段销售。 营销活动： 普雷米恩物业体验日，普雷米恩服务手册推出，X展架展示，手册邮寄业主。