无锡集智广场项目产品定位思路及营销策略报告.pptVIP

客房服务升级 按照星级酒店标准，提供有偿的酒店式服务： ------定期房间打扫 ------洗衣服务 ------叫醒服务 ------专属行李员 ------饮用水送水服务 ------邮政服务 ------外币兑换 ------机场接送服务 ------代缴公共事业费服务 ------代定书报服务等 定制服务升级 定制商务秘书 商务秘书 ------商务前台转接 ------礼宾接待 ------代订餐饮 办公辅助 ------传真、影印打印（有偿） ------代收发快递 ------票务预定（有偿） ------路线查询 ------留言服务等 销售价格定位 价格制定 考虑到本案周边有很多类似的酒店式公寓做比较，所以采取市场比较法，通过区域内在售样本进行价格比较，在对相关影响因素修正后得出本案酒店式公寓市场售价。 也是酒店式公寓，产品有类似的可比性 9000（简装、复式、一手） 嘉饰茂国际广场 4.9米挑高酒店公寓 40年产权 也是酒店、办公综合体，产品定位与本案类似，有比较强的可比性 10000（毛坯、平层、一手） 晶石国际 小户型酒店式公寓、办公楼、酒店综合体 40/50年产权 地理位置近、产品类型相似，具有很强的可比性 6000（毛坯、平层一手） 万商美寓 多户型酒店式公寓 40年产权 本案可比性 产品市场价格 项目名称 产品类型 产品性质 相关项目选取情况表： 销售价格定位 市场比较法 根据酒店公寓的定价原则，主要考虑的价格比较因素为：宗地位置、交通状况、商业配套、规划设计。 2340 3990 2940 9270 均价 20% 30% 50% - 权重 11700 13300 5880 - 修正均价 1.3 1.33 0.98 - 比较系数 5.2 5.3 3.9 4 合计 0.8 1.2 0.8 1 规划设计 1.6 1.5 1 1 商业配套 1.3 1.2 0.9 1 交通状况 1.5 1.4 1.2 1 宗地位置 比较值 比较值 比较值 嘉饰茂国际广场 晶石国际 万商美寓 本项目 比较内容 销售价格定位 价格定位 根据比较法得出的结论，建议本案的毛坯价格应该制定为：9270元/平米 加上2000元/平米的精装修，及其项目未来的预期附加增值（预期增值2000元/平米），我司有信心将价格达到13000元/平米。 根据本案的修改规划： 酒店部分建筑面积43974平方米，层数2+23层为25层。 而酒店式公寓部分一共占到8层，1到4层的裙房面积算做普通层的2倍。 所以酒店式公寓部分的建筑面积可粗略计算为：43974/29*8=12130平米。 根据均价测算，本案的总销金额为 13000*12130=1.577亿 推广主题定位 形象提升 产品提升 原 则 形象提升 产品提升 我们的产品是针对目标客群需求所打造的 内修： 外炼： 我们的企划必定也是贴合目标群体内心的 我们需要为寻求某一种的符号，使本案与目标群体产生联系与共鸣！ 品牌塑造的思路 目标客群定位 产品功能定位 居住文化定位 高管人群是比较特殊的群体，数量少，行事低调。 不再是普通公寓生活，而是与高端人士更为匹配的生活方式 国际化的 风格独特的 产品价值属性延展: 【围绕“深度定制化酒店服务公寓 ”,我们如何整合并塑造品牌？】 形象提升 产品提升 专为锡山开发区的企业高管量身定制的，一个多功能、外向型、高品质的“酒店式公寓”。 小众化的 品质的、尊贵的、个性化的生活方式。 产品特性 有品味的 什么是与本案这最根本的4个特性，最为贴切的符号？ 如果说“建筑是凝固的音乐，音乐是流动的建筑”， 那么我们的项目会将会演奏出怎样的乐章？ 形象提升 产品提升 形象提升 产品提升 无锡集智广场项目产品定位思路及营销策略报告 市场分析篇 ■宏观市场分析 ■锡山区市场分析 无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭运河从中穿过。无锡是我国著名的鱼米之乡，也是一座现代化工业城市，号称“小上海”。风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国内外的旅游城市。 无锡地处太湖北端，是江南蒙蒙烟雨孕育出的一颗璀璨的太湖明珠，以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国十大旅游观光城市之列。 全市总面积为4787.61平方公里，城市下属７区２市。2009年末全市户籍人口为465.6万人，年末全市常住人口为619.57万人，比上年增长1.4%。 位于长三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强 宏观市场分析 地理区位 航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。 铁路：无锡铁路站现为华东唯一