世联山东义堂综合开发区策划与工作安排.ppt

* * * 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 1）基于现状提出问题 2）基于案例研究提出核心思路 3）基于市场为区域制定制胜的整体定位 4）基于财务、市场、案例下的规划建议 5）下阶段工作安排建议 世联将从以下四个方面系统地对本区域规划进行分析构思，以此增强义堂镇综合开发的可实施性以及规划对区域的增值力 发展战略 项目的整体定位指导项目功能设置，同时分期开发确立项目布局 项目的整体定位指导项目功能设置，同时分期开发确立项目布局 通过投融资规划确定最低的可出让用地规模，以此确定用地规划指标 地块的具体条件制约用地功能和具体项目布局 案例借鉴 财务平衡 地块条件 制定前瞻性、可实施、高增值、可持续 义堂镇规划 [里斯顿]发展概况：临近两大机场，经过四十多年的发展，成为全美著名的中产社区以及产城融合的典范 里斯顿区位 杜勒斯机场及产业区 华盛顿机场及产业区 位置 位于华盛顿市以西35公里，开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟，处于空港强大的商业、商务等功能的辐射范围之内 规模 占地约45平方公里 规划户数2.8万 建成户数2.2万 开始建设：1960年代 发展背景： 1960年代，美国大型都市周边的新兴低密度郊区开发发展迅速但是非常随意，缺乏深入思考，没有考虑到创造更多就业机会，高效使用土地以及为社区的长期繁荣打好基础 里斯顿新城的开发建设旨在改变这种郊区发展模式，规划发展产居一体的一生之城 [里斯顿]发展历程：二战后美国首个规划先行的都市边缘新城典范，经历了启动时组团开发、产业导入到自我中心化最终到融入周边大都市的发展阶段 60年代：安娜湖村建设时代 80年代：市镇中心建设时代 2000年代：同城化时代 住宅开发 通过第一个组团安娜湖村中心的规划 1964年中心村住宅项目开盘 围绕市镇中心进行开发建设 市镇中心选址于连接杜勒斯与华盛顿的收费路北侧，总共12个步行街区 共建成居住配套2.2万户 可供出租的4058户 产业导入 1964年。一个拥有30名员工的航空摄影和成像技术公司落户 1966年，美国地理勘查总部建成 由于临近华盛顿，市镇中心开始吸引一些研发机构的入驻 第一、第二喷泉大厦等商务楼宇建成 1984年，里斯顿商务委员会成立 到1988年，共有1400家企业入驻，创造就业3.1万人次 共建成550万平方英尺的产业办公物业 商业配套 1965年，安娜湖村中心商业空间全部租出，承租客主要有超市、美发店、装修店等基本生活配套 1990年，市镇中心共建成22万平方英尺的零售区、514间客房的酒店 共建成使用61家大型零售商店 29家大型餐厅 休闲娱乐配套 1965年，安娜湖村活动中心开放：一个18洞高尔夫球场，两个社区游泳池，四个网球场，一个排球馆，众多的运动场地，一个骑马场 1990年电影院 1990年围绕水星喷泉，形成开放式的表演、节庆等一体的城市娱乐配套 每年预计将举办30多场节庆活动 成为区域娱乐中心 交通配套 内部公路体系建设 连接杜勒斯与华盛顿的收费路开通 2002年，交通部门批准投资3亿美金修建铁路系统延长路段，延长至杜勒斯机场，途经由里斯顿中部 规划借鉴》理念》PCR区划法，打造集中、功能复合、独立单元的一生之城 Town Center Single House Town House Apartment Office/RD Lake School/Church 复合功能： ——居住、商务、研发、公共空间、商业、休闲等复合的功能打造 公建轴线布局： ——市镇中心及办公功能布置沿杜勒斯收费站 居住组团布局： ——居住组团依托原有五村进行开发建设 ——围绕内部众多湖泊、水系，形成田园式的景观系统 ——各个组团内部均有相应的社区中心满足基本生活配套 占地(公顷) 用地百分比 居住 3960 53% 市镇中心 1330 18% 开放空间 1100 15% 公共设施 330 5% 道路/停车 680 9% 总计 7400 100% 规划借鉴》布局一》大型企业总部、酒店、综合商场等商务商业综合体沿杜勒斯交通走廊布局，显示城市和现代化意象 HOTEL SHOPPING 国家地理勘察总部 规划借鉴》布局二》行政中心和BLOCK商业街沿交通轴腹地（二线）布局，引导人流向内转移，并提高周边住宅价值 行政中心依托次干道沿内街布局，导入人流进入商业街，同时自身的行政花园提高周边居住价值，周边住宅业也因此高密度布局 住宅依托行政公园高密度布局 行政中心 规划借鉴》布局三》大开放空间与小尺度社区 大规模的公共开放空间： ——城市景观与自然景观的有机融合 ——社区内实现了在乡村环境中设置城市型景观的设计概念，有机的将用地内的公共空间、公共活动区和个人活动区、宽阔的自然保护区结合在一起 小尺度的社区规模： —