中国房地产项目营销策划与实战精华培训讲义.pdf

策劃策劃策劃策劃 与与 實戰實戰實戰實戰 新形势下住宅地产营销体系的构建、及实战精华新形势下住宅地产营销体系的构建、及实战精华 陈仁科 理论只在战斗中臻于纯熟…… 开发商拿地之前最先考虑的因素？开发商拿地之前最先考虑的因素？ 项目开发所需资金量 利润空间利润空间 开发难度 市场风险 市场前景 …… 那么拿地之后最先做的那么拿地之后最先做的第第一件事件事又是什么呢又是什么呢？ 理论只在战斗中臻于纯熟…… 通常，开发商都是这样做的通常，开发商都是这样做的………… 决策层开会讨论 确定项目思路 确定规划设计院 由设计院作定位和 前期规划 如果是这样，那么： 风险如何判断？ 利润如何保利润如何保证？ 市场如何预测？ …… 所有这些前期思考的基础是什么所有这些前期思考的基础是什么？？依据从哪里来依据从哪里来？？ 理论只在战斗中臻于纯熟…… 也有部分开发商是这样做的也有部分开发商是这样做的………… 成立项目组 展开市调 确定项目定位 确定规划设计院 如果是这样如果是这样，那么那么： 市调如何展开市调如何展开，，成本如何控制成本如何控制？？ 市调的目的在哪里？ 市调的重点又是什么？ …… 无明确目标、无针对性的市调，将使市调工作陷入浩瀚 的数字游戏当中的数字游戏当中！！ 理论只在战斗中臻于纯熟…… 如果我们的思路是建立在错误的基础上，那么我们决策的结 果将会是怎样？ 如果我们的思路仅仅是建立在过去的经验之上…… 如果我们对市场的憧憬建立在过去的机遇之上…… 如果如果市场一旦出现变化…… …… 决策的结果又将会怎样？ 理论只在战斗中臻于纯熟…… 正确的决策基础是什么？怎样进行正确的决策？ 我们还是从案例中去寻找答案吧！ 第一部分：项目策划始于地块研究第一部分：项目策划始于地块研究 案例案例案例案例 ：：辽宁营口项目辽宁营口项目辽宁营口项目辽宁营口项目 第一部分：项目策划始于地块研究第一部分：项目策划始于地块研究 项目概况：项目概况： ——总占地在600亩左右，第一期开发260亩。 ——所处片区为城市以北，布局为工业区，现有营口港、鞍钢、华电等大型央 企。 ——区域内无任何地产项目开发。 ——南临一条交通主干道，车流大，噪音大、灰尘大，人流少。 ——政府的发展思路为城市整体重心由中部向南部移动。 ——房地产发展也在南移房地产发展也在南移，大盘大盘、高素质盘都在城市南部高素质盘都在城市南部。 ——广大居民对南部认可度较高，忽略北部(即项目所处片区)。 环境恶劣，更兼孤军作战！ 区位条件极差！ 标高 72.01