北京秀水大厦旗舰级商务中心项目营销策划方案.pptVIP

市场竞争较为激烈 目标客户数量相对有限 市场去化速度逐步放缓 市场引导需要促进 市场教育势在必行 目标客户有效挖掘 解析大市场环境 写字楼市场未来空间良好，市场机遇仍然存在 经济基础稳步增长——全市07年恩格尔系数低于全国水平，说明人民富裕程度提高；房价增长，房地产整体水平提高，这些都为本项目提升品质提供了良好的大环境。2008年伴随着结构调整实施加快，石家庄经济形势延续去年的增长。 后发优势继续存在——石家庄07年经济增长率快于全国平均增速。由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市中较低，近年来经济和房价涨幅较大，也属正常。2009年和2010年尽管遇到房市低迷走势，但整体市场潜在需求良性发展，刚性需求依旧旺盛。 区域发展聚集效应——各区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由分散向聚集转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而进一步推动写字楼市场的发展。 政府推动市政改造——尽管写字楼的供应有减弱倾向，但处于产品升级期的石家庄写字楼市场面临着众多高端客户的置业需求。通过优惠政策和基础设施改善的刺激，政府将着力以商务商业物业吸引外来企业投资入驻，写字楼需求后期将同时伴随质和量的改变。 企业自用需求拉动——随着石家庄经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越多的外埠企业进驻石家庄，推动写字楼需求的增长，对石市写字楼市场的发展形成重要支撑。 2009年—2010年写字楼市场将进入理性投资时代，市场潜力依旧巨大 写字楼区域 联系方式 地址：北京市北京经济技术开发区天华园一 里四区10号楼1层A9室 邮编：100176 电话：+86（1067826561 传真：+86（10邮箱：jramos426@ 在前期蓄势过程中，常规活动贯穿其中，让我们保持在市场上的声音、热度 目的：增加人气现场，不断营造氛围，促进客户落定， 并与客户建立长期的感情。 春季、秋季房展会推荐 宣传推广 开盘典礼 大型客户现场签约活动 维系老客户联谊活动 国庆体验＆促销活动 活动营销 部分办公面积实景装修展示 新风系统工作原理展示 售楼处展示 关键动作 步骤 预祝合作成功！ 愿以我们的专业知识竭诚为您服务！ THANKS! 北京乐屋房产策划部 2010年11月10日 价格策略 “低开高走”的价格策略： ◆以具诱惑力的低价进行认购，聚集人气； ◆在销售控制上先推综合素质低的单位，价格逐步上升，再推优良单位； ◆据交通位置，人流密度，朝向、楼层以相应指数进行价格测算调整； 竞争性价格策略： ◆根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略。面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场； ◆结合市场竞争需要，结合销售进度安排，进行价格炒作； 价格涨幅策略： ◆前期以小幅度增长为主，以价格拉动本案的未来增值趋势； ◆中期以大幅度增长为主，以确保本案均价的实现。 ◆后期可根据前期市场状况进行涨幅控管，有两种可能，一种是在非常好的情况下可继续保持高价走位，另一种是为了尽快回笼资金，可进行折扣促销。 办公 酒店 地下超市 商业 购物、休闲、餐饮 形象产品： 顶层2个楼层（品牌企业） 利润产品： 以中型/大型客户为主 品牌产品： 大型酒店 总价产品： 1-2层商铺 宣传产品： 休闲、娱乐 优化产品组合： 搭配销售：商铺+写字楼 部分商铺与朝向或楼层较差的写字楼捆绑销售，商铺价格保持不变，写字楼产品可低价； 整层销售：顶层预留大型企业客户整层购买; 低区销售：前期谈判大型客户引导低区购买，确定中区与高区的高单价。保证均价的销售指标； 赠送销售：车位含在人防内不可售，预留这批车位与写字楼弱势产品搭售; 推广策略 入市前期 ★以通过直效行销的手段以抢取大客户为入市基础 ★以“拉高理念·招售同步”为基点，将本案塑造成具有高性价比的产品（投资与自用均可）； ★以立体广告攻势对目标消费者以及社会公众进行阶段性记忆强化（打造高度与深度）； 营销前期 ★以“项目总体形象”，逐渐过渡到“各个分阶段产品”，逐一剖开，逐一逼近消费者心理需求； ★以推广“中华大街上的旗舰级国际商务中心”这一产品核心诉求贯穿整个营销始未； 营销中后期 ★以前期直效行销的大客户入驻本案的“羊群效应”刺激市场，拉动潜在散户成交； ★以房展会、产品推介会、客户联谊会等全面攻击市场，逼近成交目标； ★以各类资源优势，逐步炒作、分体控管造成逆市营销及反其路而行之的营销手段； 宣传策略 以打造“中华大街上的旗舰级国际商务中心”市场形象为核心策略 区域板块价值 +城市级商务旗舰空间+ 告别亚健康办公空间 主线贯穿营销始末 形象期主题 营销期主题 甲级写字楼物业/燕赵企业（品牌）总部/绿色生态办公 产品期主题 核心诉求