华茂项目市场定位及营销执行案.pptVIP

项目客户群定位 考虑就近上班方便 对新产品的接受能力较强， 考虑置业总价 地段的升值潜力及出租回报率 周边完善的配 套和较好学习氛围 周边教师 年轻小夫妻 投资客用于出租 周边县市为孩子读书置业 项目关键词提炼：学区、稀缺、投资 学 区——不可复制城北核心地段、周边完善的教育配套设 施形成学风浓厚的学区。 稀 缺——仅52席SOHO电梯洋房公寓 投 资——以周边教育为依托的出租公寓市场已形成 * 华茂项目项目定位及营销案 琳风地产 提报目的 清晰项目的市场竞争方向； 明确项目的主推广形象； 明确项目的客户群体； 确定项目案名。 项目目标设定 1 面临大势及竞争（与谁竞争） 2 项目竞争力分析（凭何竞争） 3 项目定位（如何竞争） 4 报告提纲 第一部分：项目目标设定 项目总体目标设定 企业目标 通过项目的运作，确立永易房产衢州企业品牌 项目运作目标 通过本项目运作，打开衢州市场。 具体营销目标 三个月实现项目售罄，销售单价达到4000元/平米以上 目标意味着什么？ 目标界定 核心目标： 项目在衢州一炮而红，打开企业品牌 速度目标 推广目标 价格目标 超出现在衢州市场各项目的销售速度和销售水平。 意味着项目在09年要有较高的广告费用投入，拓宽项目的推广渠道、加大项目的推广力度。 意味着项目销售价格要保持在市场的平均水平 第二部分：面临的大势及竞争 宏观市场对我们目标有何影响； 市场竞争对手对我们有何影响； 我们对市场的思考？ 与谁竞争？ Title 宏观经济分析 Title 衢州房地产市场分析 Title 竞争对手分析 宏观经济：内外交困、经济下滑 2008年国内GDP增长9%比07年下降2.9%； 2008年国内进出口增长17.8%比07年下降11.3%； 国内失业人数增加，企业倒闭增加； 2008年房地产投资增长20.9%同比07年下降11.%； 2008年商品房售面积同比下降19.7%，住宅销售面积同比下降20.3%； 美国引起的金融危机还在不断加剧，已经影响到中国的实体经济。 大势宏观经济的不景气，造成人们对09年的经济增长信心不足，消费较为疲软。 宏观经济：09年政府确定扩大住房消费的刺激性政策 09年两会房地产政策 一、促进房地产市场稳定 二、加大以政府为主导的保障性住房的投入； 三、鼓励居民自住性住房的消费； 四、加大对中小户型，中低价位住房的信贷支持力度。 政策的出台有利于促进房产刚性需求的释放。 2008年衢州经济发展 2008年度衢州市生产总值为580.05亿元，按可比价格计算增长13.0%，增幅比全省高2.9个百分点，全市实现人均GDP23362元 衢州作为中小型城市宏观经济受到经济危机的影响较小，经济保持着较好的发展势头。 宏观经济影响 国家总体经济环境不景气影响到置业者的消费信心； 国家对中小户型在政策上的扶持扩大了市场对中小户型的需求； 国家鼓励居民扩大对房地产的消费，稳定房地产发展； 各大家银行出台房贷优惠政策，鼓励房地产消费； 衢州受到经济危机影响较小，形成较为稳定的房价。 衢州房地产市场分析 市场环境1 ——09年衢州产市场总体供大于求，市场存量进一步扩大。 08年全市批准预售项目83个，总面积为90.83万平米，全年销售面积63.69万平米，供需比例1：0.71，供应量远大于需求量； 09年政府预推出65万平米，供大于求的市场局面还将持续。 65.0万平米 6680套 2009（预计） 90.0万平方米 9000套 2008 供应总面积 商品房总供应套数 年份 市场环境2 ——09年衢州产市场西区、双港板块的供应量将急剧增加。 2008—2009年各板块年供应量 8.6 880 10.1 1035 20.3 2090 26.0 2675 2009 11.88 1188 13.95 1395 25.56 2817 38.61 3600 2008 总面积 总套数 总面积 总套数 总面积 总套数 总面积 （万平米） 总套数（套） 城南片区 城东片区 城西片区 主城区 年份 主城区的供应量将逐步缩小，新项目将会有市场机会； 未来的市场竞争主要集中在西区与双港两个板块； 城北片区无更多新项目入市，为项目销售带来机会。 30% 1.4 70000 75 天和家园 30% 1.01 40205.68 60 欧景御花苑 35% 1.7 83000 73.3 玉龙湾 35% 2.15 17500 122 衢州花园 40% 1.57 87000 83 世纪美林 开发区 幸福家园 新湖景城 加洲洋房 香格里拉 左岸公馆 世通华府 维多利亚 项目名 30% 1.29