南京武夷绿洲营销报告.pptVIP

建立以景观价值为主线的开发模式 让景观建筑为房地产增值 商业设施的设置过于集中，楼层较高，还不利于商业价值的提升。 因此建议在整体规划上将商业设施按照人性化、便利化、街区化原则适当调整布局，规划增设社区商业步行街等具有街区性、邻里性的服务设施。 造成景观没有发挥最大价值的根本原因是规划没有形成错落有致的空间布局、景观的边缘周长较小与住宅接触面较少，以及两大景观区形状过于规整。 建筑布局整体规划以中央景观为中心 为充分合理运用水资源，保证其自然景观不至因建筑而受到影响和破坏，建筑体量采用中央低，周边高的规划手法。 湖面及岸线改造 充分利用水面资源，对水面轮廓进行改造。局部拓宽和挖进，并整理邻水界面，加大湖岸线总长度。 建议将社区天鹅湖水景向东侧纵向拉伸，加大其周长与住宅的接触面，并将其延伸出数条水系带，深入住宅组团，让更多的住宅临水、观水。 建设自然、健康、亲切的参与性景观社区 根据条件，本案规划三大主题公园景观——滨河景观公园、中央天鹅湖公园与中央郊野公园。 运动水岸——社区水系边缘 小区内最热闹的核心，建有各种运动场地，热爱运动就是热爱生活。最好的室外空间，应进行最有价值的活动。 使 “80万平米生态型水岸都市”这一项目形象定位深入人心，形成极富号召力的品牌概念。 将“水岸都市生活”塑造成一种崭新的时尚生活方式。 行销概念 武 夷 绿 洲 80万平方米生态型水岸都市 ? 释义：以威尼斯水城为架构，以新加坡花园为经纬，在涵养了数千年南京文明的秦淮河源头、原生态的土地上，巧借近千米秦淮河水岸神韵，依水筑城、植绿为洲，用建筑艺术创造城市景观，用塞纳河畔之美营造浪漫家园。武夷绿洲，以生态型水岸都市之姿，揭开南京造城运动的序幕。一种从未有过的水岸理想生活，在这里真实上演！ 营销概念体系 （在实施过程中，以工程进度及市场反映作适当调整） （观竹苑一期14幢多层，以2005年1月18日开盘为结点，2005年5月底封盘） 公开期 战术2：现场包装 ■□工地包装：工地围墙、围板大牌，天元路灯箱以水岸都市的新形象更换内容。增加围板大牌数量，突显现场的气势，既能给购房者以现场感受，又能起到很好的传播作用 ■□售楼处包装：以水岸都市的生活内涵为主题氛围，对售楼处进行重新包装 战术3：动线封杀 ■□ 外围：市区新街口、鼓楼户外大牌对城区客群进行封杀 ■□ 通路：卡子门，河定桥，东山镇等户外大牌对进出江宁客群进行封杀 ■□ 现场：天元路灯箱、项目围墙、围板对项目区域客群进一步封杀 战术5：软文炒作 ■□ 目标：以新闻报道及软文炒作的形式，进行品牌概念阐释，使品牌形象清晰丰满 ■□ 思路：春节前后，购房者大多不会急于下单。此时宜以软文炒作，树立品牌形象 ■□ 主题及时间安排： 软文一：生态型水岸都市，一种全新的居住形态在南京诞生 软文二：南京真正的水岸住宅在哪里？ 软文三：武夷绿洲，开启南京水岸都市生活新时代 战术6：媒介热度恢复 强销期 ?战术9：春季房展会 ■□目的：使人们对武夷绿洲的品牌印象更加明确，对水岸都市生活更加清晰；展现武夷绿洲80万平米大社区的气势与风范； ■□展位建议：展位的氛围营造以水岸的灵性赋予都市以自然的气息； 　 给人感觉是一种闲适的，享受的，怡然自乐的生活方式。 战术11：秦淮河畔风筝烧烤会 ■□ 目的：将客群聚集到现场；让水岸自然风光对目标客群心理产生诱惑 ■□ 思路：在项目的沿秦淮河风光带，邀请意向客户参加风筝烧烤会 战术12：五一假日游 ■□ 市场契机：五一假期 ■□ 目的：借助五一长假，加速房源去化 ■□ 思路：在5月1日前10天购房者，将获赠五一假期出国游 战术13：模型巡展 ■□ 目的：对目标区域客群，进行直接点杀 ■□ 思路：对东山镇、民营科技园等周边区域的重点目标客群进行直接攻击 战术14：垂钓比赛 ■□ 目的：将客群聚集到现场；突显项目的水岸生态 ■□ 思路：将社区的私家湖畔进行修整，准备钓具，让目标客群至私家湖畔，免费参加垂钓比赛，胜者将获得奖品。 关于“观竹院一期”入市时机的评估与建议 在对市场及项目进行仔细研究之后，我司认为，观竹院一期14幢多层2005年1月份开盘，不是最佳入市时机，理由有如下几点： ?3、多层的推出，不应是孤立的，而应该同时起到带动小高层销售的作用 　 观竹苑14幢多层的推出，不应是孤立的。对整个项目的一个整体来说，它应该是其中的一个有机部分，它的推出，应该顺势拉动即将公开的小高层的销售。我司建议，推迟多层的入市时间，