山东青岛莱钢胶南凭海临风项目商铺营销推广策划思路报告.pptVIP

我们的出发点是什么？非常一致的…盘活从盘活出发，我们面临什么问题？市场现状扫描：2010年11月青岛各市区商业数据图为2010年11月青岛市商业物业市场存量及签约量。从图看出：胶南商业物业存量仅次于城阳，位居第二，约40万平；而签约量仅排第五，约0.8万平。开发量大，但人口密度不高，产业支撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。1.区位情况偏离市中心，距离海岸线有一段距离。属于新开发区域，周边商业配套、基础生活配套空白。区域位置属于两不搭，左为黄岛开发区、灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商业项目，人流聚集难度较大。项目现状扫描：2.社区情况临街30m市政绿化带，成为较大障碍；一期800套房售罄，入住不到10户，入住率太低；周边社区出现同样情况，基本为投资购房，居民过少。——人气不足，无法形成商业氛围。项目现状扫描：3.内部环境建筑——西班牙风格，特色鲜明。看起来很美，但是与项目定位与销售已无意义；规划——原规划为社区配套，但是入住率过低，无社区氛围，规划定位需要调整。项目现状扫描：户型——三个大体块，面积过大，投资价格过高，可分割、改造的空间较小。1-5#楼2、3层基本为公寓设计，业态指向过于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物业，而本案区位环境以及底商+公寓的设计，让公寓成为非常难处理的物业。4.户型项目现状扫描：上述各项问题，造成商业没有打开局面，必须进行策略调整，不然就是没有出路，越放越死的局面。招商经营销售传统的解决方案：从招商角度出发：招商和企业的资金流是否冲突？从经营角度出发：经营是否符合长期发展战略？从销售角度出发：现状下能否保证企业的利润点？能否吸引并打动投资客？能否保证未来价值即项目的盘活？万树观点不是鱼与熊掌的问题，而是要一切为价值服务万树观点招商、经营、销售，皆为盘活，盘活才能实现更高价值从市场寻找机会……从市场寻找机会：《青岛财经日报》消息：胶南市将高起点、高水准、高品位的改造建设一批特色商业街，全面提升它们的整体规模、档次、特色和管理水平。将开工建设一条集旅游、购物、休闲、餐饮功能为一体的旅游文化美食特色街，这是该市构建东部商圈，加速推进城区东西部连接的重要举措!区域优势不足代表个案以琅琊台路为轴线的中心商圈胶南市区内主力商圈，是主力消费场所地段好，交通便利，地理条件优越对当地居民影响较深受当地人消费习惯制约较深，业态局限性较大优化环境、提升档次成为其当务之急胶南商城、利群商厦、亿联广场、华联商城、天方购物广场、新阳光商场以人民路西段为轴线的西部商圈胶南老牌商圈，在当地居民中有较高的声誉以夜市为主的特色商圈定位，吸引当地消费商圈档次不高，环境老化,亟待改善以夜市为主的经营方式对发展会产生制约作用盛客隆购物广场、家电交电、糖酒中心店、百货商场、家家悦西店、福都小商品城（夜市）、隆泰家居以珠海东路为轴线的东部商圈新兴商圈，政府支持力度较大临近大学城园区，有经济发展条件旅游业的发展将大大提升该区价值周边商业配套设施不完善公交线路少教育，医疗配套不完善维客超市、利群购物中心、鲁中家居、广城装饰城灵山卫商圈独特的经济发展地段，位于黄岛经济开发区和胶南商圈之间；聚集了大量以黄岛户籍为主的购房者以及主要工作地点在开发区的本地居民。周边商业配套设施不完善人员流动性大，安全系数低教育，医疗配套不完善利群灵山卫店、滨海超市灵山卫店、糖酒副食品总公司十九商场但是，据调查，每年胶南仍有7个亿三产流入开发区。从市区到东部商圈与灵山卫漫长的沿海一线，无一成型的三产服务特色商圈！从市场寻找机会：从市场寻找机会：西海岸旅游度假胜地海上嘉年华-达令港-红树林-那鲁湾-康大月亮湾项目-保利海上罗兰胶南“西海岸旅游度假胜地”已经成型随着西海岸旅游度假区的形成与发展，市场急需一个与之配套的商业消费区从市场寻找机会：——西海岸旅游渡假区，中低端特色餐饮、夜场消费娱乐市场存在巨大的空间康大海鲜城定位为高端餐饮鑫都汇依托于传统灵山卫商业街及黄海学院的学校商业。市场机会与项目的对接：市场的机会本项目的问题?综合以上，破局关键——“目的性消费明确”的主题商业类型针对本案，有两种方案可以选择定位方案一：作为西海岸旅游度假胜地，夜场消费将存在巨大的市场需求，立足未来商业旺区的差异性定位。西海岸·酒吧娱乐街——西海岸夜场娱乐街区功能组合：1.酒吧娱乐为主KTV、酒吧、咖啡馆、洗浴中心等夜场消费场所2.社区配套为辅中型超市、电信、药店等定位方案二：西海岸旅游度假胜地，乃至胶南市，都无特色海鲜街，与康大海鲜城之高端形成互补，瞄准当前的中低档海鲜餐饮市场空白以及未来大量旅游度假人口的需求。西海岸·海鲜美食街——西海岸海鲜美食娱乐一条街功能组合：1.海鲜酒店：类似青岛登州路啤酒街（啤酒为主），以海鲜为特色中档酒店。2.海鲜排档、露天烧烤：以大排档、露天小店的为特色的低档