成都高新区英郡一期项目营销策划思路初案.pdfVIP

成都高新区ICON英郡项目 营销策划思路初案 Contents 政策与市场分析-----我们的市场？！ 典型高层项目研究---我们的标杆？！ 导 产品分析----------我们的产品？！ 引 Click to add Title 项目定位----------我们的方向？！ Click to add Title 营销思路---------我们的策略？！ 了解我们的市场！ 国家最新政策 政策 成都市场现状及走势分析 与 市场 区域市场分析 研究 竞争市场分析 政策 市场 宏观调控内容 分析 参与者 房价 供应结构 市场秩序 新政 分析 新政影响 政策 市场 分析 开发商 消费者 地方政府 整个市场 先紧后松 穷利富叹 压大责重财受阻 远大近小有待观察 新政 分析 市场面临重新洗牌，进入实力竞争时代； 市场规范化、产品同质化，营销难度加大！ 国家新政调控 政策 市场 机 遇 风 险 分析 市场面临重新 产品同质化程 洗牌，企业淘 汰率高，竞争 度较高，营销 政策 将有所减弱 难度加大 分析 本项目所处区域目前受新政影响不 大，基本处于正常的市场竞争态势 新政－－对区域影响不大，竞争如常 政策 市场 地方细则： 分析 成都执行国家政策，双流执行成都细则，南城新区几乎不受限制； 成都按城市总量控制双“70％”，内紧外松，小紧大松； 双流“6.1”前执行老政策，“6.1”后执行规定。 政策 分析 区域土地：现基本都在开发商手中，且都在“6.1”前拿到规划条件通知 书。 对区域住宅市场格局基本没影响，区域市场竞争态势不变，但宏 观大势处在“十字路口”。 中观市场分析 政策 规模扩大、销售走旺（供销比0.92：1）、房价持续上涨（8％） 市场 分析 外来知名实力型开发商占据大盘开发主力； 住宅物业类型逐渐由“多层” 向“小高层＋高层”方向发展； 住宅郊区化； 目的：仍以首次置业者为主； 成都 来源：城区、二级城市（42％）； 市场 分析 住宅主力户型需求在80－120㎡，中高端住宅需求150-180㎡较受欢 迎。 城西、城南仍为开发热点区域； 国际城南“富人”居家聚集地，正在沿南延线外移升级，直抵华阳， 并向东沿着华龙路延伸势。 发展趋势---宏观大势走 政策 向： 市场 分析 政策层面是否会再亮“利器”？虽说不定，但倾向明显； 前期调控效应将陆续“浮出水面”，中小户型将成主力； 面对调整和问责，地方政府“角色”的变化将决定楼市走向； 房地产市场本身在酝酿“变局”，很多专家学者和业内人士预计 成都 市场 “好景”可能还有2-3年，2009-2010年市场或许会发生逆转； 分析 二三线城市的市场“热度”将直追一线城市，当二三线城市的市场 热度达到目前一线城市现状时，则整个楼市逆转将不可避免。 发展趋势---成都市场走 政策 势： 市场 成都房地产市场目前及可预见的时期仍将处于高位、稳定的运行之 分析 中，各档次住宅都仍然需求旺盛，需求规模也足够大； 随着成都城市魅力和对外辐射能力的不断增强，成都房价总体水平仍 有较大增长空间，加上近期高端物业的陆续入市，都将推动成都房价保持 成都 市场 较大增幅，预计2007年将会达到一个新的高度； 分析 从发展趋势表现来看，成都房地产市场已经在开发区域外延化、开发 物业高层化、开发产品细分化、品牌优势扩大化和开发竞争综合化等方面 梳理出清晰的发展脉络，这也是本项目应对成都房地产发展趋势的关键 点。 结 论 政策 市场 可见，本项目所处的成都整体房地产市场环境依然向好，至 分析 少在可以预见的1-2年内不会发生逆转性的大跌。但从房地产发展 经济规律和国家近期新政及其效果来看，我国房地产市场虽不至 于像1994年那样急剧下落，但其热度也有可能逐步回落，以目前 成都 市场 成都楼市的发展态势，其好景可能还会持续2-3年。因此，我们在 分析 项目决策时要有风险防范意识，并抓住目前良好的市场机遇和可 以预见的过渡期加快项目开发进度，寻找自己躲避风险的“蓝色港 湾”－－快进快出。 三环路 站华路 嘉南地 九龙仓地块 凯丽滨江 政策 和黄南城都汇 元华路 绕城高速 世纪城 市场 分析 华润地块 盛南领地 人居置业 本项目 丽景三期 远大都市风景 区域 市场 分析 迎宾大道 海昌之星 宏信南越 人南延线 香港新世界 区域竞争楼盘 区域市场总体特 征： 政策 品质：大部分品质偏高； 市场 分析 物业形态：较为丰富，后期以高层电梯为主； 价位：分段特征明显，个别项目突破万元； 销售状况：目前整体销售状况较好； 开发节奏：当期用地规模集中在50-100亩，建筑面积集中在7-19万 区域 市场 平米； 分析 客户来源：为市区、省内其它城市； 户型面